Apartamento T2, 156 m² em São João da Madeira
Apartamento T2 com 156 m² em São João da Madeira, à venda por 210 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 147 584 €, 29,7% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 9,2%. A análise de 15 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, máquina de lavar loiça e vidros duplos. Nas imediações: paragem de autocarro (Ribeiros) a 20 m, padaria (Azeda) a 550 m e escola (Escola Básica dos Ribeiros) a 100 m. Num raio de 1,5 km há 290 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T2 de 156 m², com 1 casa de banho, no 1.º andar, ano de construção 1964, classe energética E. Localização: freguesia: São João da Madeira · concelho: São João da Madeira · distrito: Aveiro. Apesar das imagens CGI de gama alta, as fotografias mostram obras em curso, com fios expostos e um jardim negligenciado e cheio de entulho.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 210 000 € está acima do valor justo; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 62 000 € (29,7%) inferior ao preço pedido — 29,7% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 310 605 €peso 44%97 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 253 375 €peso 56%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Margens de prudência
- −129 803 €−46,8%a partir de 277 387 €
- Valor justo
- 147 584 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 159 344 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido é de 210 000 €, face a um valor justo de 148 000 €. O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 97 transações reais em São João da Madeira nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026; o Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 45% para o Modelo de transações e 55% para o Modelo de anúncios ajustado. Um ajustamento conservador da área utiliza a leitura mais conservadora, colocando o valor justo 46,8% abaixo da estimativa central de 277 000 €; os dados de microlocalização de transações não estão disponíveis para este endereço e as estimativas diferem além da tolerância. O preço pedido está 62 000 € (29,7%) acima do valor justo — 29,7% de desvalorização face ao preço pedido; como contexto de negociação, o preço pedido justo é 159 000 €, considerando a margem de negociação habitual de 8,0%. Confiança: baixa.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 9,2% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T2, com 156 m², em São João da Madeira, está anunciado por 210 000 €, acima do valor justo de 148 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 62 000 € (29,7%) inferior ao preço pedido — 29,7% de desvalorização face ao preço pedido. O estado, avaliado em 75/100, e o bairro, avaliado em 50/100, são aspetos relevantes a ponderar, juntamente com a rentabilidade bruta de 9,2%; a confiança na avaliação é baixa.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos são ambas de 50/100, o que indica potencial incerteza quanto à estabilidade económica e dos inquilinos do imóvel. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 148 000 € e tem confiança baixa, e as estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 242 788 €
- Capital próprio necessário
- 74 788 €
- Prestação mensal
- 708 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -358 €
- Preço210 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões5306 €
- Imposto do Selo (escritura)1680 €
- Imposto do Selo (crédito)1008 €
- Escritura, registo e banco2004 €
- Obras22 791 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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