Apartamento T1, 58 m² em Nadadouro, Caldas da Rainha
Apartamento T1 com 58 m² em Nadadouro, Caldas da Rainha, à venda por 130 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 112 506 €, 13,5% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,4%. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, campo e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos. Nas imediações: paragem de autocarro a 980 m, loja de conveniência a 90 m e escola (Escola Básica do Nadadouro) a 150 m. Num raio de 1,5 km há 19 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T1 de 58 m², com 1 casa de banho, ano de construção 1989, classe energética C. Localização: freguesia: Nadadouro · concelho: Caldas da Rainha · distrito: Leiria. O apartamento oferece vistas sobre a Lagoa de Óbidos e apresenta acabamentos atualizados na cozinha e na casa de banho, incluindo bancadas de granito e eletrodomésticos em aço inoxidável.
Resumo financeiro
O preço pedido de 130 000 € está acima do valor justo de 113 000 €, pelo que o imóvel está sobreavaliado: 17 000 € (13,5%) de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 149 707 €peso 44%601 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 162 231 €peso 56%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −32 655 €−20,8%a partir de 156 766 €
- Margens de prudência
- −11 605 €−9,4%a partir de 124 111 €
- Valor justo
- 112 506 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 121 471 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 601 transações reais em Caldas da Rainha, nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados, com uma ponderação de 45% para o Modelo de transações e de 55% para o Modelo de anúncios ajustado. Os ajustamentos conservadores, incluindo obras estimadas quando aplicável, colocam o valor 9,4% abaixo da estimativa central de 124 000 €; a avaliação é líquida das obras estimadas. Veredito: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; 130 000 € face a 113 000 €, uma diferença de 17 000 € (13,5%) de desvalorização face ao preço pedido. Como contexto negocial, o preço pedido justo é 121 000 €, com base na margem de negociação habitual de 8,0%. Confiança: elevada.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,4% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoAdequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 5,3%, acima do meio do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
O apartamento T1, com 58 m², em Nadadouro, Caldas da Rainha, está anunciado por 130 000 €, acima do valor justo de 113 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 17 000 € (13,5%) inferior ao preço pedido — 13,5% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança nesta avaliação é elevada. O rendimento de arrendamento é a estratégia relevante, sustentado por uma rentabilidade bruta estimada de 5,3%, acima do ponto médio do intervalo nacional, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. O estado, com uma pontuação de 65/100, e a classificação do bairro, de 50/100, também devem ser ponderados face ao preço pedido.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Pontuações de estabilidade moderadas A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, o que limita a confiança na estabilidade económica e dos inquilinos do imóvel.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 152 839 €
- Capital próprio necessário
- 48 839 €
- Prestação mensal
- 438 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -579 €
- Preço130 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões1537 €
- Imposto do Selo (escritura)1040 €
- Imposto do Selo (crédito)624 €
- Escritura, registo e banco1812 €
- Obras17 827 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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