Apartamento em Glória e Vera Cruz
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Apartamento T1 com 46 m² em Glória e Vera Cruz, Aveiro, à venda por 185 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 155 029 €, 16,2% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,9%. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo tradicional português, com vista de cidade e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, jardim e pavimento flutuante. Nas imediações: paragem de autocarro (Avenida de Oita) a 120 m, loja de conveniência (Mini-Mercado Louro Oliveira) a 80 m e escola (Escola Secundária Doutor Mário Sacramento) a 210 m. Num raio de 1,5 km há 722 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T1 de 46 m², com 1 casa de banho, no 4.º andar, ano de construção 1983, classe energética F. Localização: rua da Aviação Naval, 23 · freguesia: Glória e Vera Cruz · concelho: Aveiro · distrito: Aveiro. Situado perto da Universidade de Aveiro, de escolas e do hospital; o imóvel inclui também arrumos.
Resumo financeiro
O preço pedido de 185 000 € está acima do valor justo de 155 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 30 000 € (16,2%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança no valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 178 108 €peso 49%99 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 199 324 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −24 717 €−13,1%a partir de 188 956 €
- Margens de prudência
- −9210 €−5,6%a partir de 164 239 €
- Valor justo
- 155 029 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 167 382 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 99 vendas registadas no município de Aveiro nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados com ponderações iguais. O ajustamento do custo de reparação deduz as obras estimadas, colocando o valor justo 5,6% abaixo da estimativa central de 164 000 €. O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o valor justo é 155 000 €, ou seja, 30 000 € (16,2%) de desvalorização face ao preço pedido. Como contexto de negociação, o preço pedido justo é 167 000 €, considerando a margem habitual de negociação de 8,0%. A confiança é média.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,9% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 63/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 630 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 16% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
Com um preço pedido de 185 000 €, o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 30 000 € (16,2%) inferior ao preço pedido — 16,2% de desvalorização face ao preço pedido; a confiança na avaliação é média. O potencial de valorização com obras é sustentado pelo estado, avaliado em 63/100, e por uma margem de entrada, com obras cosméticas indicativas de cerca de 630 €/m², apenas de execução e sem incluir projeto nem licenciamento. A rentabilidade bruta de 4,9% oferece uma base de rendimento, enquanto a avaliação do bairro, de 50/100, recomenda cautela na análise da atratividade da localização.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos são ambas de 50/100, indicando pontuações apenas moderadas quanto à resiliência da economia local e da base de inquilinos. Certeza do valor justo O valor justo de 155 000 € tem confiança média; a referência do município está sob monitorização face ao INE e a avaliação é líquida das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 208 538 €
- Capital próprio necessário
- 60 538 €
- Prestação mensal
- 624 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -230 €
- Preço185 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3822 €
- Imposto do Selo (escritura)1480 €
- Imposto do Selo (crédito)888 €
- Escritura, registo e banco1944 €
- Obras15 403 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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