Estúdio em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória
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Estúdio T1 com 35 m² em Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória, Porto, à venda por 250 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 227 663 €, 8,9% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,3%. A análise de 4 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, soalho de madeira e renovado. Nas imediações: paragem de autocarro (Parque das Camélias (CCT)) a 100 m, loja de conveniência (Oriental Bazar - Vegetais) a 40 m e universidade (Universidade Lusófona do Porto) a 160 m. Num raio de 1,5 km há 3110 pontos de interesse.
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Visão geral
Estúdio T1 de 35 m², com 1 casa de banho, ano de construção 2024, classe energética A. Localização: rua do Cativo, 17 · freguesia: Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória · concelho: Porto · distrito: Porto. Estúdio mobilado no rés-do-chão, com quarto em mezanino, cozinha equipada, ar condicionado e acabamentos em pedra e madeira; situa-se junto à estação de São Bento.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 250 000 € está 22 000 € acima do valor justo de 228 000 € — 8,9% de desvalorização face ao preço pedido; a confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 206 990 €peso 56%372 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 256 724 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 227 663 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 245 803 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações, incluindo 372 vendas registadas na freguesia de Cedofeita, Santo Ildefonso, Sé, Miragaia, São Nicolau e Vitória nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. O valor justo resulta da combinação ponderada dos modelos: 55% do Modelo de transações e 45% do Modelo de anúncios ajustado. Não foram aplicados ajustes conservadores relativos à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. Veredicto: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; 250 000 € face a 228 000 €, uma diferença de 22 000 € e 8,9% de desvalorização face ao preço pedido; como contexto negocial, o preço pedido justo é 246 000 €. Confiança: baixa; as estimativas diferem além da tolerância, a referência municipal está sob observação face ao INE e não existem dados de microlocalização de transações para esta morada.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,3% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
A 250 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 228 000 €, o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 22 000 € (8,9%) inferior ao preço pedido — 8,9% de desvalorização face ao preço pedido; a confiança nesta avaliação é baixa. O estúdio de 35 m² tem uma pontuação de 82/100 no estado, enquanto a pontuação do bairro é de 50/100, fatores a ponderar juntamente com a rentabilidade bruta de 4,3%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de estabilidade dos inquilinos são ambas de 50/100, indicando uma potencial exposição à instabilidade económica e dos inquilinos. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 228 000 € e tem confiança baixa; a referência municipal está sob revisão face ao INE e as estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota BConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 264 007 €
- Capital próprio necessário
- 64 007 €
- Prestação mensal
- 876 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -380 €
- Preço250 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões8106 €
- Imposto do Selo (escritura)2000 €
- Imposto do Selo (crédito)1200 €
- Escritura, registo e banco2100 €
- Obras602 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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