Moradia T2, 90 m² em Arcozelo, Vila Nova de Gaia
Moradia T2 com 90 m² em Arcozelo, Vila Nova de Gaia, à venda por 188 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 170 686 €, 9,2% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6,6%. A análise de 24 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, jardim e soalho de madeira.
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Visão geral
Moradia T2 de 90 m², com 1 casa de banho, classe energética G. Localização: rua Maria Adelaide · freguesia: Arcozelo · concelho: Vila Nova de Gaia · distrito: Porto. O lote de 250 m² inclui um jardim privado, enquanto os anexos acrescentam uma terceira divisão, cozinha e casa de banho; o imóvel necessita de obras e remodelação substanciais.
Resumo financeiro
O preço pedido de 188 000 € está acima do valor justo de 171 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com uma desvalorização de 9,2% face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 241 829 €peso 68%45 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 161 906 €peso 32%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −27 749 €−12,8%a partir de 216 501 €
- Margens de prudência
- −18 066 €−9,6%a partir de 188 752 €
- Valor justo
- 170 686 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 198 703 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
Modelo de transações: Utiliza dados reais de transações relativos a 45 vendas registadas em Arcozelo nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. Modelo de anúncios ajustado: Utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa média ponderada: 70% do Modelo de transações e 30% do Modelo de anúncios ajustado. Os ajustamentos conservadores incluem a dedução do custo estimado das obras, colocando o valor justo 9,6% abaixo da estimativa central de 189 000 €. Resultado e confiança: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo; o valor justo é 17 000 € (9,2%) inferior ao preço pedido — 9,2% de desvalorização face ao preço pedido, de 188 000 €; confiança baixa. Imóveis deste tipo costumam ser vendidos cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é 199 000 €, como contexto de negociação.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6,6% (antes de custos)
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 48/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
A 188 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 171 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 17 000 € (9,2%) inferior ao preço pedido — 9,2% de desvalorização face ao preço pedido, com confiança baixa nesta avaliação. A rentabilidade bruta de 6,6% oferece potencial de rendimento, enquanto as pontuações de 49/100 para o estado e de 50/100 para o bairro apontam para um perfil global moderado. O potencial de valorização através de obras poderá ser relevante, embora o custo indicativo de cerca de 920 €/m² para uma remodelação cosmética, excluindo projetos e licenciamento, deva ser ponderado face ao preço de entrada.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e dos inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando estabilidade limitada e potencial incerteza para o investimento. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 171 000 € e tem confiança baixa; as estimativas diferem mais do que a tolerância, a referência do município está sob observação face ao INE e o valor é líquido das obras estimadas.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 248 014 €
- Capital próprio necessário
- 97 614 €
- Prestação mensal
- 634 €
- Rentabilidade bruta
- 4,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -138 €
- Preço188 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões3972 €
- Imposto do Selo (escritura)1504 €
- Imposto do Selo (crédito)902 €
- Escritura, registo e banco1951 €
- Obras51 684 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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