Apartamento em Algés, Linda-a-Velha e Cruz Quebrada-Dafundo
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Apartamento T1 com 51 m² em Algés, Linda-a-Velha e Cruz Quebrada-Dafundo, Oeiras, à venda por 245 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 228 710 €, 6,6% abaixo do preço pedido. A análise de 21 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos. Nas imediações: paragem de autocarro (R Dr Manuel de Arriaga 17C) a 10 m, padaria a 50 m e escola (Escola Básica Sofia de Carvalho) a 400 m. Num raio de 1,5 km há 467 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T1 de 51 m², com 1 casa de banho, ano de construção 1977, classe energética D. Localização: rua Doutor Manuel de Arriaga, 12 · freguesia: Algés, Linda-a-Velha e Cruz Quebrada-Dafundo · concelho: Oeiras · distrito: Lisbon. O apartamento ao nível da cave inclui espaço exterior privativo e um anexo com quarto, mas há bolor e humidade evidentes na casa de banho e nas áreas exteriores.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 16 000 € (6,6%) inferior ao preço pedido — 6,6% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança no valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 245 993 €peso 56%74 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 285 922 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −24 718 €−9,4%a partir de 263 646 €
- Margens de prudência
- −10 218 €−4,3%a partir de 238 928 €
- Valor justo
- 228 710 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 246 934 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
Modelo de transações: Utiliza dados reais de transações, com 74 vendas registadas em Algés, Linda-a-Velha e Cruz Quebrada-Dafundo nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. Modelo de anúncios ajustado: Utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Combinação: Os modelos são combinados, com ponderações de 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Ajustamentos conservadores: São deduzidos os custos estimados das obras; o valor justo resultante é 4,3% inferior à estimativa central de 239 000 €. Resultado e confiança: O imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 16 000 € (6,6%) inferior ao preço pedido — 6,6% de desvalorização face ao preço pedido; a avaliação tem confiança média. O preço pedido está abaixo do preço pedido justo de 247 000 €, que reflete a margem de negociação habitual de 8,0%. O valor é líquido dos custos estimados das obras; não existem dados de microlocalização de transações disponíveis para esta morada.
Tese de investimento
- Potencial de renovaçãoAdequadaPotencial de renovação: estado avaliado em 54/100 com margem de entrada; custo indicativo de obras de cerca de 920 €/m² para uma renovação cosmética (apenas execução, exclui projeto e licenciamento)
O apartamento T1, com 51 m², em Algés, Linda-a-Velha e Cruz Quebrada-Dafundo, está anunciado por 245 000 €, acima do valor justo de 229 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 16 000 € (6,6%) inferior ao preço pedido — 6,6% de desvalorização face ao preço pedido, com confiança média. O potencial de valorização com obras é sustentado pelo estado, avaliado em 54/100, e por uma margem de entrada, embora as obras cosméticas indicativas custem cerca de 920 €/m², excluindo projeto e licenciamento. Com uma pontuação de 50/100 para o bairro e de 55/100 para o estado, o investimento depende de uma execução cuidada das obras, não de tratar o preço pedido atual como uma oportunidade.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos são ambas de 50/100, o que indica uma possível exposição à instabilidade económica e dos inquilinos. Incerteza do valor justo O valor justo é de 229 000 € e tem confiança média; a ausência de dados de microlocalização de transações para a morada e a dedução das obras estimadas limitam a certeza.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 282 317 €
- Capital próprio necessário
- 86 317 €
- Prestação mensal
- 826 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -350 €
- Preço245 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7756 €
- Imposto do Selo (escritura)1960 €
- Imposto do Selo (crédito)1176 €
- Escritura, registo e banco2088 €
- Obras24 338 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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