Apartamento em Loulé (São Clemente)
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Apartamento T3 com 167 m² em Loulé (São Clemente), Loulé, à venda por 525 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 482 573 €, 8,1% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,7%. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça. Nas imediações: paragem de autocarro a 120 m, supermercado (My Auchan) a 160 m e universidade (Instituto Superior Dom Afonso III) a 30 m. Num raio de 1,5 km há 183 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T3 de 167 m², com 2 casas de banho, classe energética D. Localização: freguesia: Loulé (São Clemente) · concelho: Loulé · distrito: Faro. Remodelado, com caixilharias novas e isolamento térmico e acústico renovado, o imóvel dispõe ainda de estores elétricos, domótica, elevador e estacionamento na cave.
Resumo financeiro
O preço pedido de 525 000 € está acima do valor justo de 483 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 42 000 € (8,1%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 432 364 €peso 52%136 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 543 515 €peso 48%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 482 573 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 521 025 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 136 transações em São Clemente, Loulé, nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. O valor justo resulta da combinação dos dois modelos, com uma ponderação de 50% para cada um. Não se aplicam ajustes conservadores relativos à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. O valor justo é 483 000 €, e o preço pedido é 525 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 42 000 € (8,1%) inferior ao preço pedido — 8,1% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa; não existem dados de microlocalização de transações para esta morada, e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 521 000 €; o preço pedido de 525 000 € está 4000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,7% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 16% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
O apartamento T3 com 167 m², em São Clemente, Loulé, está anunciado por 525 000 €, acima do valor justo de 483 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 42 000 € (8,1%) inferior ao preço pedido — 8,1% de desvalorização face ao preço pedido. O estado tem uma pontuação de 82/100 e o bairro de 50/100; a confiança na avaliação é baixa, pelo que estes fatores merecem uma análise cuidada.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, o que indica incerteza em ambas as áreas. Risco de consistência dos anúncios Os anúncios do imóvel divergem, pelo que a informação apresentada sobre o imóvel pode ser inconsistente. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 483 000 € e tem confiança baixa; as estimativas de avaliação diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota CConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 566 650 €
- Capital próprio necessário
- 146 650 €
- Prestação mensal
- 1839 €
- Rentabilidade bruta
- 3,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1051 €
- Preço525 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões29 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4200 €
- Imposto do Selo (crédito)2520 €
- Escritura, registo e banco2760 €
- Obras2870 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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