Apartamento T3, 163 m² em Cidade da Maia, Maia
Apartamento T3 com 163 m² em Cidade da Maia, Maia, à venda por 449 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 351 443 €, 21,7% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,6%. A análise de 43 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T3 de 163 m², com 2 casas de banho, no 3.º andar, ano de construção 2003, classe energética B. Localização: rua Luciano da Silva Barros, 12 · freguesia: Cidade da Maia · concelho: Maia · distrito: Porto. A sala de 43,4 m² dispõe de recuperador de calor e acesso a uma varanda de 10 m²; duas garagens fechadas acomodam três veículos.
Resumo financeiro
O preço pedido de 449 000 € está acima do valor justo de 351 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 98 000 € (21,7%) de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 366 438 €peso 56%168 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 333 394 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 351 443 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 379 446 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados na Cidade da Maia: 168 transações nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 55% do Modelo de transações e 45% do Modelo de anúncios ajustado. Não foi aplicado nenhum ajuste conservador relativo à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. O valor justo é 351 000 €, face a um preço pedido de 449 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido está acima do valor justo, com uma diferença de 98 000 € (21,7% de desvalorização face ao preço pedido); o preço pedido justo é 379 000 €, no contexto de uma margem de negociação habitual de 8,0%. A confiança é elevada.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,6% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Este apartamento T3 tem 163m² na Cidade da Maia, mas o preço pedido de 449 000 € está acima do valor justo de 351 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com uma desvalorização de 98 000 € (21,7%) face ao preço pedido. O estado tem uma classificação de 76/100, enquanto a classificação do bairro é de 50/100, e a rentabilidade bruta de 5,6% deve ser ponderada face à diferença entre o preço pedido e o valor justo.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de estabilidade económica e de inquilinos são ambas 50/100, indicando estabilidade moderada em ambas as áreas. Risco de inconsistência nos anúncios A verificação da qualidade dos dados está marcada como REVIEW porque os anúncios do imóvel são discordantes; a referência do município também está sob vigilância face ao INE.
Qualidade dos dados
Nota CConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 499 596 €
- Capital próprio necessário
- 140 396 €
- Prestação mensal
- 1514 €
- Rentabilidade bruta
- 2,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -943 €
- Preço449 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 220 €
- Imposto do Selo (escritura)3592 €
- Imposto do Selo (crédito)2155 €
- Escritura, registo e banco2578 €
- Obras19 051 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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