Moradia em Merelim (São Pedro) e Frossos
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Moradia T3 com 213 m² em Merelim (São Pedro) e Frossos, Braga, à venda por 447 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 343 737 €, 23,1% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 3,9%. A análise de 23 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça. Nas imediações: paragem de autocarro (Baixo I) a 260 m, loja de conveniência (Repshop) a 300 m e escola (Escola Básica de Frossos) a 360 m. Num raio de 1,5 km há 176 pontos de interesse.
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Visão geral
Moradia T3 de 213 m², com 4 casas de banho, ano de construção 2006, classe energética D. Localização: rua do Assento · freguesia: Merelim (São Pedro) e Frossos · concelho: Braga · distrito: Braga. O interior apresenta pavimentos de madeira polida, armários por medida e uma lareira contemporânea, enquanto os danos visíveis na fachada exterior prejudicam o seu aspeto.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 447 000 € está acima do valor justo de 344 000 €, com confiança elevada; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 103 000 € (23,1%) inferior ao preço pedido — 23,1% de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 338 561 €peso 62%243 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 352 360 €peso 38%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 343 737 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 400 159 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações em Braga, incluindo 243 vendas registadas nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os modelos são combinados numa ponderação de 60% para o Modelo de transações e 40% para o Modelo de anúncios ajustado. Não se aplicam ajustes conservadores relativos à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. O imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 344 000 €, uma diferença de 103 000 € (23,1%) de desvalorização face ao preço pedido de 447 000 €; o preço pedido justo é 400 000 €, no contexto da margem habitual de negociação de 16,4%. A confiança é elevada; não estão disponíveis dados de microlocalização de transações para este endereço.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 3,9% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Contexto de negociação: os preços pedidos neste concelho ficam cerca de 15% acima do valor a que imóveis semelhantes são efetivamente vendidos, pelo que costuma haver margem para negociar
Para este imóvel T3, com 213m², em Merelim (São Pedro) e Frossos, Braga, o imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 447 000 € está acima do valor justo de 344 000 €; o valor justo é 103 000 € (23,1%) inferior ao preço pedido — 23,1% de desvalorização face ao preço pedido. O estado, com uma pontuação de 79/100, é um aspeto positivo, enquanto a pontuação do bairro de 50/100 e a rentabilidade bruta de 3,9% também devem ser ponderadas face à avaliação, que tem confiança elevada.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco moderado de estabilidade A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma pontuação de 50/100, indicando incerteza moderada quanto às condições económicas do imóvel e à estabilidade dos inquilinos.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 494 829 €
- Capital próprio necessário
- 137 229 €
- Prestação mensal
- 1508 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1064 €
- Preço447 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 060 €
- Imposto do Selo (escritura)3576 €
- Imposto do Selo (crédito)2146 €
- Escritura, registo e banco2573 €
- Obras16 475 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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