Apartamento T2, 55 m² em Loures
Apartamento T2 com 55 m² em Loures, à venda por 235 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 196 950 €, 16,2% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,9%. A análise de 32 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: varanda, alcatifa e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 de 55 m², com 1 casa de banho, no 1.º andar, ano de construção 1997, classe energética D. Localização: rua Santo Amaro, 12 · freguesia: Loures · concelho: Loures · distrito: Lisbon. O imóvel tem um interior moderno e totalmente remodelado, com canalização e instalação elétrica substituídas, enquanto as zonas comuns do edifício apresentam sinais visíveis de deterioração e humidade.
Resumo financeiro
O preço pedido de 235 000 € está acima do valor justo de 197 000 €: o imóvel está sobreavaliado; o valor justo é 38 000 € (16,2%) inferior ao preço pedido — 16,2% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 225 898 €peso 56%140 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 254 058 €peso 44%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −30 381 €−12,7%a partir de 238 348 €
- Margens de prudência
- −11 017 €−5,3%a partir de 207 967 €
- Valor justo
- 196 950 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 212 643 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações de 140 vendas registadas no concelho de Loures, nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026; os dados de microlocalização de transações não estão disponíveis para este endereço. O Modelo de anúncios ajustado é treinado com anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa média ponderada: 55% para o Modelo de transações e 45% para o Modelo de anúncios ajustado. Quando aplicável, os ajustamentos conservadores têm em conta a área, a composição da área não habitável e o custo das obras estimadas; neste caso, o custo das obras estimadas é deduzido, colocando o valor 5,3% abaixo da estimativa central de 208 000 €. O valor justo resultante é 197 000 €, líquido das obras estimadas, e o preço pedido de 235 000 € está acima do valor justo: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 38 000 € (16,2%) inferior ao preço pedido — 16,2% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é média. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 213 000 €; o preço pedido de 235 000 € está 22 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,9% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T2, com 55 m², em Loures, está anunciado por 235 000 €, acima do valor justo de 197 000 €; corresponde a 38 000 € (16,2%) de desvalorização face ao preço pedido, pelo que o imóvel está sobreavaliado. O investidor deverá ponderar esta diferença face ao estado, classificado em 76/100, e à classificação do bairro, de 50/100; a rentabilidade bruta é de 4,9% e a confiança na avaliação é média.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, o que indica possível incerteza quanto à estabilidade económica e dos inquilinos do imóvel. Risco de certeza do valor justo O valor justo é de 197 000 €, com confiança média; a avaliação deduz o custo estimado das obras e não dispõe de dados de microlocalização de transações para este endereço.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 253 556 €
- Capital próprio necessário
- 65 556 €
- Prestação mensal
- 790 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -330 €
- Preço235 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7056 €
- Imposto do Selo (escritura)1880 €
- Imposto do Selo (crédito)1128 €
- Escritura, registo e banco2064 €
- Obras6428 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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