Apartamento T1, 58 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos
Apartamento T1 com 58 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 305 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 229 389 €, 24,8% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,1%. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Apartamento T1 de 58 m², com 1 casa de banho, no 4.º andar, ano de construção 1995, classe energética B. Localização: avenida da República · freguesia: Matosinhos e Leça da Palmeira · concelho: Matosinhos · distrito: Porto. A poucos metros da praia, este imóvel mobilado dispõe de cozinha independente e exposição solar a noroeste.
Resumo financeiro
O preço pedido de 305 000 € está acima do valor justo de 229 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 76 000 € (24,8%) inferior ao preço pedido — 24,8% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 208 552 €peso 49%272 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 251 248 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 229 389 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 247 667 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 272 transações reais em Matosinhos nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. O valor justo combina os dois modelos em partes iguais, com uma ponderação de 50% para cada um. Não foram aplicados ajustes conservadores relativos à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido é de 305 000 €, face ao valor justo de 229 000 €; o valor justo é 76 000 € (24,8%) inferior ao preço pedido — 24,8% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa, dado que a referência municipal está sob observação face ao INE, não existem dados de microlocalização de transações para este endereço e a diferença entre as estimativas excede a tolerância. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 248 000 €; o preço pedido de 305 000 € está 57 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,1% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
A 305 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 229 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 76 000 € (24,8%) de desvalorização face ao preço pedido, embora a confiança na avaliação seja baixa. O apartamento T1 tem 58 m² e uma classificação de estado de 75/100, enquanto o bairro tem uma classificação de 50/100; a rentabilidade bruta é de 5,1%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de 50/100 para a estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos indicam estabilidade moderada e podem deixar o investimento exposto a perturbações económicas ou relacionadas com os inquilinos. Limitação da qualidade dos dados A verificação da qualidade dos dados foi aprovada, mas identificou uma licença de alojamento local, pelo que esta conclusão merece atenção na avaliação dos dados do imóvel. Incerteza do valor justo O valor justo é de 229 000 €, com confiança baixa; a referência municipal está sob acompanhamento face ao INE, as duas estimativas diferem mais do que a tolerância e, por isso, a avaliação comporta incerteza.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 331 565 €
- Capital próprio necessário
- 87 565 €
- Prestação mensal
- 1037 €
- Rentabilidade bruta
- 3,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -621 €
- Preço305 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões11 956 €
- Imposto do Selo (escritura)2440 €
- Imposto do Selo (crédito)1464 €
- Escritura, registo e banco2232 €
- Obras8473 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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