Moradia em Rio Tinto
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Moradia T4 com 269 m² em Rio Tinto, Gondomar, à venda por 425 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 321 729 €, 24,3% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,7%. A análise de 25 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade, jardim, serra e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e vidros duplos.
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Visão geral
Moradia T4 de 269 m², com 3 casas de banho, ano de construção 2009, classe energética E. Localização: rua Doutor José Luís de Araújo · freguesia: Rio Tinto · concelho: Gondomar · distrito: Porto. Moradia independente num beco sem saída, com varandas com vista sobre o Porto, um escritório e espaços exteriores com acessos independentes.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 425 000 € está acima do valor justo de 322 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 103 000 € (24,3%) inferior ao preço pedido — 24,3% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 289 562 €peso 68%42 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 403 744 €peso 32%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 321 729 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 374 539 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações: 42 vendas registadas em Rio Tinto nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. O valor justo resulta da ponderação dos modelos: 70% para o Modelo de transações e 30% para o Modelo de anúncios ajustado. Não foram aplicados ajustes conservadores relativos à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. O valor justo é 322 000 € e o preço pedido é 425 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 103 000 € (24,3%) inferior ao preço pedido — 24,3% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 375 000 €; o preço pedido de 425 000 € está 50 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,7% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
A moradia T4, com 269 m², em Rio Tinto, Gondomar, está anunciada por 425 000 €, acima do valor justo de 322 000 €; o valor justo é 103 000 € (24,3%) inferior ao preço pedido — 24,3% de desvalorização face ao preço pedido — e a avaliação, com confiança baixa, indica que o imóvel está sobreavaliado. O investidor deverá ponderar esta avaliação face à classificação de 67/100 do estado e de 50/100 do bairro, bem como à rentabilidade bruta de 4,7%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos As pontuações de 50/100 tanto na estabilidade económica como na estabilidade dos inquilinos indicam uma estabilidade moderada e podem aumentar a incerteza do investimento. Divergência entre anúncios Os anúncios do imóvel não coincidem, pelo que a informação disponível sobre o imóvel pode ser inconsistente. Incerteza do valor justo O valor justo é de 322 000 €, com confiança baixa; a referência do município está sob análise face ao INE, e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota FConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 527 773 €
- Capital próprio necessário
- 187 773 €
- Prestação mensal
- 1433 €
- Rentabilidade bruta
- 5,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -18 €
- Preço425 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões21 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3400 €
- Imposto do Selo (crédito)2040 €
- Escritura, registo e banco2520 €
- Obras73 513 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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