Apartamento T3, 160 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos
Apartamento T3 com 160 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 450 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 515 164 €, 14,5% acima do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,3%. A análise de 29 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 de 160 m², com 2 casas de banho, classe energética C. Localização: rua de Tomaz Ribeiro · freguesia: Matosinhos e Leça da Palmeira · concelho: Matosinhos · distrito: Porto. Remodelado em 2020, o imóvel dispõe de uma cozinha de qualidade superior com bancadas de granito e de uma garagem de 50 m² com capacidade para dois veículos e posto de carregamento para veículos elétricos.
Resumo financeiro
O imóvel está subavaliado: o preço pedido de 450 000 € está abaixo do valor justo de 515 000 € — 65 000 € (14,5%) superior ao preço pedido, ou 14,5% de valorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 456 782 €peso 49%426 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 577 928 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Valor justo
- 515 164 €combinação dos dois modelos
- Preço pedido justo
- 556 212 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 426 transações reais em Matosinhos, ao longo dos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados numa média ponderada, com um peso de 50% para cada um. Não foi aplicado nenhum ajuste conservador relativo à área, à composição da área não habitável ou ao custo de reparação. O valor justo é 515 000 €, face a um preço pedido de 450 000 €: o imóvel está subavaliado: o preço pedido está abaixo do valor justo; o valor justo é 65 000 € (14,5%) superior ao preço pedido — 14,5% de valorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 556 000 €; o preço pedido de 450 000 € está 106 000 € abaixo deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,3% (antes de custos)
- Rendimento de arrendamentoAdequadaRendimento de arrendamento: rentabilidade bruta estimada de 5,3%, acima do meio do intervalo nacional (antes de custos, períodos sem inquilino e gestão)
A 450 000 €, o preço pedido está abaixo do valor justo de 515 000 €, o que representa 65 000 € (14,5%) de valorização face ao preço pedido, embora a confiança na avaliação seja baixa. O rendimento de arrendamento é sustentado por uma rentabilidade bruta estimada de 5,3%, acima do meio do intervalo nacional antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. O estado do apartamento, com uma classificação de 82/100, é positivo, enquanto a classificação do bairro, de 50/100, aconselha prudência na avaliação da localização.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, o que indica potencial incerteza quanto à estabilidade económica e dos inquilinos do imóvel. Incerteza do valor justo O valor justo é de 515 000 € e tem confiança baixa; a referência do município está sob observação face ao INE, a área indicada no anúncio refere-se a uma divisão e não ao imóvel, e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 485 765 €
- Capital próprio necessário
- 125 765 €
- Prestação mensal
- 1577 €
- Rentabilidade bruta
- 4,7 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -427 €
- Preço450 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões23 300 €
- Imposto do Selo (escritura)3600 €
- Imposto do Selo (crédito)2160 €
- Escritura, registo e banco2580 €
- Obras4125 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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