Apartamento T2, 107 m² em São João da Madeira
Apartamento T2 com 107 m² em São João da Madeira, à venda por 278 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 212 520 €, 23,6% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 5,4%. A análise de 20 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
Apartamento T2 de 107 m², com 2 casas de banho, no 1.º andar, classe energética D. Localização: freguesia: São João da Madeira · concelho: São João da Madeira · distrito: Aveiro. O apartamento dispõe de um amplo terraço revestido a mosaico e de interiores remodelados, com armários de cozinha pretos mate e pavimento de madeira.
Resumo financeiro
O preço pedido de 278 000 € está acima do valor justo de 213 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 65 000 € (23,6%) de desvalorização face ao preço pedido.
Avaliação
- Modelo de transações
- 249 973 €peso 44%97 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 235 646 €peso 56%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Margens de prudência
- −29 392 €−12,1%a partir de 241 912 €
- Valor justo
- 212 520 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 229 454 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza dados reais de transações em São João da Madeira, incluindo 97 vendas registadas nos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado é treinado com anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os modelos são combinados numa média ponderada: 45% para o Modelo de transações e 55% para o Modelo de anúncios ajustado. O ajuste conservador da área utiliza a leitura mais conservadora, colocando o valor justo 12,1% abaixo da estimativa central. O valor justo é 213 000 €; o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 65 000 € (23,6%) inferior ao preço pedido — 23,6% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é elevada. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 229 000 €; o preço pedido de 278 000 € está 49 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 5,4% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T2 tem 107 m² e situa-se em São João da Madeira, mas o preço pedido de 278 000 € está acima do valor justo de 213 000 €: o imóvel está sobreavaliado, com uma desvalorização de 65 000 € (23,6%) face ao preço pedido. O investidor deverá ponderar esta avaliação face ao estado, classificado em 76/100, à classificação do bairro de 50/100 e à rentabilidade bruta de 5,4%; a confiança na avaliação é elevada.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco moderado de estabilidade A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos estão ambas classificadas em 50/100, indicando um risco moderado de estabilidade para o investimento.
Qualidade dos dados
Nota CConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 306 297 €
- Capital próprio necessário
- 83 897 €
- Prestação mensal
- 938 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -662 €
- Preço278 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 066 €
- Imposto do Selo (escritura)2224 €
- Imposto do Selo (crédito)1334 €
- Escritura, registo e banco2167 €
- Obras12 506 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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