Apartamento T2, 154 m² em Turquel, Alcobaça
Apartamento T2 com 154 m² em Turquel, Alcobaça, à venda por 235 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 178 527 €, 24% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 6,2%. A análise de 18 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e serra. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e garagem.
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Visão geral
Apartamento T2 de 154 m², com 1 casa de banho, classe energética D. Localização: rua Gracinda Gertrudes Freire · freguesia: Turquel · concelho: Alcobaça · distrito: Leiria. O apartamento inclui um lugar de estacionamento privado e arrumos no sótão, enquanto o corredor apresenta paredes e pavimento danificados, com betão por acabar.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 235 000 € está acima do valor justo de 179 000 € — 56 000 € (24,0%) de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é baixa.
Avaliação
- Modelo de transações
- 300 447 €peso 49%135 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 242 166 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −64 656 €−23,9%a partir de 270 648 €
- Margens de prudência
- −27 465 €−13,3%a partir de 205 992 €
- Valor justo
- 178 527 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 192 752 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 135 transações reais em Alcobaça, ao longo dos quatro trimestres até ao segundo trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, com os preços pedidos ajustados ao nível de venda. Os dois modelos são combinados com ponderações iguais. As obras estimadas são deduzidas quando aplicável, deixando o valor 13,3% abaixo da estimativa central; as estimativas também diferem para além da tolerância. O valor justo é de 179 000 €, e o preço pedido de 235 000 € está acima do valor justo: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 56 000 € (24,0%) inferior ao preço pedido — 24,0% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é baixa. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 193 000 €; o preço pedido de 235 000 € está 42 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 6,2% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
Margem de negociação: Margem de negociação: as vendas fechadas neste concelho concretizam-se tipicamente cerca de 11% abaixo do preço pedido, o que sugere iniciar a conversa perto de 208 762 €
Para este apartamento T2 com 154 m² em Turquel, Alcobaça, o preço pedido de 235 000 € está acima do valor justo de 179 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com confiança baixa na avaliação. O estado, avaliado em 57/100, e a classificação do bairro, de 50/100, são aspetos a ponderar, tal como a rentabilidade bruta de 6,2%.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas a classificação de 50/100, o que oferece garantias limitadas nestas dimensões. Risco de inconsistência dos anúncios Os anúncios do imóvel divergem, pelo que a informação disponível sobre o imóvel é inconsistente. Risco de incerteza do valor justo O valor justo é de 179 000 €, com confiança baixa; a referência do município está sob vigilância face ao INE, o valor é líquido das obras estimadas e as duas estimativas divergem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota DConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 313 642 €
- Capital próprio necessário
- 125 642 €
- Prestação mensal
- 793 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1014 €
- Preço235 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões7056 €
- Imposto do Selo (escritura)1880 €
- Imposto do Selo (crédito)1128 €
- Escritura, registo e banco2064 €
- Obras66 515 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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