Apartamento T2, 76 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos
Apartamento T2 com 76 m² em Matosinhos e Leça da Palmeira, Matosinhos, à venda por 265 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 217 127 €, 18,1% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 4,9%. A análise de 19 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo moderno, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e jardim. Nas imediações: paragem de autocarro (Água Viva) a 110 m, loja de conveniência a 100 m e escola (Escola Secundária Augusto Gomes) a 260 m. Num raio de 1,5 km há 2181 pontos de interesse.
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Visão geral
Apartamento T2 de 76 m², com 1 casa de banho, ano de construção 1988, classe energética C. Localização: rua de Monserrate · freguesia: Matosinhos e Leça da Palmeira · concelho: Matosinhos · distrito: Porto. A boa luz natural, a zona de lavandaria independente e a arrumação interior acrescentam funcionalidade; a estação de metro Parque Real e o Hospital Pedro Hispano ficam nas proximidades.
Resumo financeiro
O preço pedido de 265 000 € está acima do valor justo de 217 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com confiança média no valor justo. Rentabilidade bruta. A rentabilidade bruta estimada é de 4,9%, antes de custos e períodos sem inquilino.
Avaliação
- Modelo de transações
- 252 998 €peso 49%516 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 295 430 €peso 51%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −42 321 €−15,4%a partir de 274 693 €
- Margens de prudência
- −15 245 €−6,6%a partir de 232 372 €
- Valor justo
- 217 127 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 234 428 €valor justo + margem de negociação típica de 8,0% · referência para negociação, não o veredicto
O Modelo de transações utiliza preços de venda registados em 516 transações reais em Matosinhos, nos quatro trimestres até ao terceiro trimestre de 2026. O Modelo de anúncios ajustado utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. Os dois modelos são combinados com ponderações iguais. Um ajustamento conservador ao custo de correção deduz as obras estimadas; o valor líquido das obras é 6,6% inferior à estimativa central. O valor justo é 217 000 € e o preço pedido é 265 000 €: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 48 000 € (18,1%) inferior ao preço pedido — 18,1% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é média; os dados de microlocalização de transações não estão disponíveis para este endereço. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 8,0% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 234 000 €; o preço pedido de 265 000 € está 31 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 4,9% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
O apartamento T2, com 76 m², em Matosinhos e Leça da Palmeira está anunciado por 265 000 €, acima do valor justo de 217 000 €; o imóvel está sobreavaliado, com 18,1% de desvalorização face ao preço pedido. O estado, com uma pontuação de 66/100, e a pontuação do bairro, de 50/100, devem ser ponderados juntamente com a rentabilidade bruta de 4,9%; a confiança na avaliação é média.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Risco de estabilidade económica e de inquilinos A estabilidade económica e a estabilidade dos inquilinos têm ambas uma classificação de 50/100, indicando incerteza em ambas as áreas que pode afetar a estabilidade do investimento. Incerteza do valor justo O valor justo é de 217 000 € e tem confiança média; a avaliação é líquida das obras estimadas e não dispõe de dados de microlocalização de transações para este endereço.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 0
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
Sem problemas confirmados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 301 567 €
- Capital próprio necessário
- 89 567 €
- Prestação mensal
- 901 €
- Rentabilidade bruta
- 4,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -319 €
- Preço265 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9156 €
- Imposto do Selo (escritura)2120 €
- Imposto do Selo (crédito)1272 €
- Escritura, registo e banco2136 €
- Obras21 883 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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Comparáveis, ajustamentos de estado e localização, rentabilidade e tempo de venda. Redigido e enviado por e-mail.
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