Duplex em Setúbal (São Sebastião)
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Duplex T3 com 145 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 559 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 243 189 €, 36,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Duplex T3 com 3 casas de banho de 145 m², certificado energético C. Localizado em avenida Mestre Lima de Freitas, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Características Notáveis: O duplex inclui uma garagem fechada para estacionamento seguro e armazenamento no local, melhorando a organização e a conveniência na vida diária; também está rodeado por extensos espaços verdes.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €559,900 está significativamente acima do seu valor justo de €243,189, indicando uma sobrevalorização de €316,711 (56.6%). Esta propriedade não representa uma sólida oportunidade de investimento com base nas métricas atuais de avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €243,189 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €559,900 situa-se €316,711 (56.6%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €559,900 face à base da zona de avenida Mestre Lima de Freitas de €370,330 (€2,554/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 78 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 79). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 51/100 (Mercado habitacional 50 · Serviços 50 · Económico 40 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida Mestre Lima de Freitas
Base da zona €370,330 + condição +€12,008 + localização +€921 = valor justo estimado de €243,189 (€1,677/m²), uma diferença de €316,711 (56.6%) face ao preço pedido de €559,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Mestre Lima de Freitas | Imóvel em análise | €559,900 | €3,861 | — | 78 | 51 |
| rua Madalena Claro | Ativo | €375,000 | €3,074 | 20.4% | 74 | 52 |
| rua Tebaida | Ativo | €387,000 | €2,764 | 28.4% | 75 | 56 |
| avenida Mestre Lima de Freitas, 49 | Ativo | €449,000 | €2,860 | 25.9% | 74 | 54 |
| avenida Dom João | Ativo | €370,000 | €2,891 | 25.1% | 74 | 54 |
| Mediana | €381,000 | €2,876 | 25.5% | 74 | 54 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O duplex de 3 quartos em Setúbal está sobrevalorizado a €559,900, superando significativamente o valor justo de €243,189 em 56,6%. Com um rendimento bruto de apenas 2,5%, a propriedade apresenta um incentivo financeiro limitado para investimento em arrendamento de longo prazo. Compra e retenção Investir nesta propriedade com uma estratégia de compra e retenção não é aconselhável, dado o seu preço substancialmente sobreavaliado e o potencial de rendimento medíocre. A classificação geral do bairro de 51/100, combinada com a classificação de condição de 80/100, sugere perspectivas limitadas de valorização a longo prazo num contexto rural que carece de diversificação econômica.
Riscos
Baixa Resiliência Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 40/100, a propriedade está em alto risco de potenciais recessões na economia local que afetam a retenção de inquilinos e a renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 608 731 €
- Capital próprio necessário
- 160 811 €
- Prestação mensal
- 1888 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1420 €
- Preço559 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões32 092 €
- Imposto do Selo (escritura)4479 €
- Imposto do Selo (crédito)2688 €
- Escritura, registo e banco2844 €
- Obras6729 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 56.6% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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