Apartamento T2, 110 m² em Cidade da Maia, Maia
Apartamento T2 com 110 m² em Cidade da Maia, Maia, à venda por 285 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 159 559 €, 30,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 110 m², construído em 1996, certificado energético C. Localizado em travessa Beato Domingos Jorge, 64, freguesia de Cidade da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto. Características Notáveis: A propriedade inclui acesso a jardins bem cuidados e uma área de churrasco comunitária, melhorando as opções de lazer ao ar livre para os residentes e convidados.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €285,000 está significativamente acima do valor justo de €159,559, resultando numa sobrevalorização de €125,441 (44,0%). Este preço reflete um anúncio sobrevalorizado que pode afastar potenciais compradores.
Avaliação
Valor justo estimado em €159,559 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €285,000 situa-se €125,441 (44.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €285,000 face à base da zona de travessa Beato Domingos Jorge, 64 de €302,390 (€2,749/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 73/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 66/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
travessa Beato Domingos Jorge, 64
Base da zona €302,390 + condição -€4,297 + localização +€9,856 = valor justo estimado de €159,559 (€1,451/m²), uma diferença de €125,441 (44.0%) face ao preço pedido de €285,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| travessa Beato Domingos Jorge, 64 | Imóvel em análise | €285,000 | €2,591 | — | 70 | 66 |
| Castêlo da Maia · 023a04 | Ativo | €285,000 | €2,545 | 1.8% | 65 | 66 |
| rua Nova dos Altos | Ativo | €290,000 | €2,900 | 11.9% | 68 | 75 |
| urbanização da Nortecoope | Ativo | €269,500 | €2,994 | 15.6% | 82 | 72 |
| Cidade da Maia · 9374eb | Ativo | €313,000 | €2,925 | 12.9% | 72 | 68 |
| Mediana | €287,500 | €2,913 | 12.4% | 70 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada a €285,000, significativamente acima do valor justo de €159,559, o que pode desestimular potenciais inquilinos a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 3,8%, este investimento não oferece retornos adequados, dadas as condições de mercado. Arrendamento familiar Embora a localização ofereça comunidades residenciais estáveis, o preço elevado de €285,000 em comparação ao valor justo de €159,559 limita a sua atratividade para famílias em busca de opções de habitação acessíveis. O rendimento bruto de 3,8% sugere que as famílias provavelmente encontrarão melhor valor em outro lugar. Compra e manutenção Investir nesta propriedade a longo prazo é questionável, uma vez que seu preço de €285,000 ultrapassa em muito o valor justo de €159,559, apresentando riscos de estagnação ou depreciação. O rendimento atual de 3,8% e a classificação geral da condição de 73/100 não justificam o ponto de entrada elevado para uma estratégia de compra e manutenção.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100, existe uma possibilidade significativa de aumento das taxas de desocupação e custos associados à propriedade devido à potencial instabilidade entre os inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 321 239 €
- Capital próprio necessário
- 93 239 €
- Prestação mensal
- 961 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -510 €
- Preço285 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 556 €
- Imposto do Selo (escritura)2280 €
- Imposto do Selo (crédito)1368 €
- Escritura, registo e banco2184 €
- Obras19 852 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 44.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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