Apartamento T2, 112 m² em Castêlo da Maia, Maia
Apartamento T2 com 112 m² em Castêlo da Maia, Maia, à venda por 285 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 151 960 €, 31,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 112 m², construído em 1998, certificado energético C. Localizado freguesia de Castêlo da Maia, concelho de Maia, distrito de Porto. Este apartamento apresenta excelente isolamento térmico e acústico com vidros duplos em todo o lado, melhorando o conforto e a eficiência energética em meio a uma localização central vibrante.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €285,000 excede significativamente o valor justo de €151,960, tornando-a sobrevalorizada em €133,040 ou 46.7%. Isto sugere potenciais desafios em alcançar um retorno aceitável sobre o investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €151,960 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €285,000 situa-se €133,040 (46.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €285,000 face à base da zona de Castêlo da Maia, Maia, Porto de €275,968 (€2,464/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 67/100 (Condição 65 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 66/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 65 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Castêlo da Maia, Maia, Porto
Base da zona €275,968 + condição -€14,875 + localização +€10,035 = valor justo estimado de €151,960 (€1,357/m²), uma diferença de €133,040 (46.7%) face ao preço pedido de €285,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Castêlo da Maia · 023a04 | Imóvel em análise | €285,000 | €2,545 | — | 65 | 66 |
| Cidade da Maia · 82c7bc | Ativo | €309,010 | €3,552 | 39.6% | 70 | 71 |
| Cidade da Maia · 001645 | Ativo | €313,000 | €2,925 | 15.0% | 72 | 75 |
| Cidade da Maia · 9374eb | Ativo | €313,000 | €2,925 | 15.0% | 72 | 68 |
| travessa Beato Domingos Jorge, 64 | Ativo | €285,000 | €2,591 | 1.8% | 70 | 66 |
| Mediana | €311,005 | €2,925 | 14.9% | 71 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Castêlo da Maia, listada por €285,000, está sobrevalorizada tendo em conta o seu valor justo de €151,960, representando uma significativa diferença de 46,7%. Esta avaliação incorreta poderá impactar o potencial de rendimento, com um rendimento bruto de apenas 4,2% numa área suburbana com classificações médias de 66/100 para qualidade de inquilinos e comodidades. Arrendamento familiar Embora a demografia para arrendamentos familiares possa estar presente em Castêlo da Maia, o atual preço de listagem excede em muito o seu valor justo, tornando-o uma opção menos atrativa para investidores em potencial. Com uma pontuação média de condição de 67/100, a atratividade para famílias pode não se traduzir em retornos proporcionais devido à mencionada condição de sobrevalorização da propriedade. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter parece menos favorável para este apartamento em Castêlo da Maia devido ao seu preço de listagem atual estar inflacionado em €285,000 em comparação com um valor justo de €151,960. Os investidores podem achar a valorização a longo prazo neste mercado suburbano dificultada pelo alto preço de entrada e pelo rendimento modesto de 4,2%.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade económica de 70/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, existe um risco moderado de turnover de inquilinos e flutuações económicas a impactar negativamente a renda e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 333 094 €
- Capital próprio necessário
- 105 094 €
- Prestação mensal
- 961 €
- Rentabilidade bruta
- 3,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -468 €
- Preço285 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões10 556 €
- Imposto do Selo (escritura)2280 €
- Imposto do Selo (crédito)1368 €
- Escritura, registo e banco2184 €
- Obras31 706 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 46.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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