Apartamento T3, 115 m² em Misericórdia, Lisbon
Apartamento T3 com 115 m² em Misericórdia, Lisbon, à venda por 925 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 518 370 €, 30,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 1 casas de banho de 115 m², construído em 1951, certificado energético C. Localizado em rua Nova do Loureiro, 36, freguesia de Misericórdia, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade possui aproximadamente 50 m² de espaço de patio privado, melhorando a vida ao ar livre com amplo espaço para relaxamento e entretenimento num ambiente sereno. Vantagem da Localização: Situada numa área mais tranquila do Bairro Alto, oferece acesso ao vibrante centro histórico, mantendo ao mesmo tempo a tranquilidade.**
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €925,000 está significativamente acima do valor justo de €518,370, representando uma sobreavaliação de €406,630 (44,0%). Esta propriedade está acima do valor justo, dadas as condições de mercado e as vendas comparáveis.
Avaliação
Valor justo estimado em €518,370 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €925,000 situa-se €406,630 (44.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €925,000 face à base da zona de rua Nova do Loureiro, 36 de €687,355 (€5,977/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 76 · Materiais 83 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Nova do Loureiro, 36
Base da zona €687,355 + condição +€9,344 + localização +€56,156 = valor justo estimado de €518,370 (€4,508/m²), uma diferença de €406,630 (44.0%) face ao preço pedido de €925,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Nova do Loureiro, 36 | Imóvel em análise | €925,000 | €8,043 | — | 76 | 81 |
| Penha de França · 9372da | Ativo | €549,000 | €7,732 | 3.9% | 76 | 84 |
| jardim de Arroi | Ativo | €599,000 | €5,076 | 36.9% | 72 | 78 |
| rua do Carmo Inserido | Ativo | €499,999 | €7,576 | 5.8% | 75 | 85 |
| rua Rodrigues de Faria, 103 | Ativo | €340,000 | €6,800 | 15.5% | 75 | 74 |
| Mediana | €524,500 | €7,188 | 10.6% | 75 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta um rendimento bruto de 2,7%, que está abaixo da média do mercado para unidades semelhantes na área. Dado que o preço listado de €925,000 ultrapassa o seu valor justo em 44,0%, será difícil alcançar retornos desejáveis com arrendamentos a longo prazo. Arrendamento de curto prazo Apesar da forte procura por arrendamentos de curto prazo em Lisboa central, o elevado preço listado torna esta propriedade menos atrativa em comparação com alternativas. Investir a €925,000, que está 44,0% acima do seu valor justo, limita o potencial de rentabilidade neste segmento. Comprar e manter As condições do mercado em Lisboa são atraentes para uma estratégia de comprar e manter; no entanto, o preço da propriedade de €925,000 exigiria uma valorização acima da média para justificar o investimento. Com uma estimativa de valor justo significativamente mais baixa, em €518,370, esta propriedade não se alinha com os princípios típicos de investimento de comprar e manter. Não ideal para: A propriedade não cumpre os requisitos para alojamento estudantil e o mercado de luxo devido à sua precificação e ao gap de valorização.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 75/100, existe um risco potencial de aumento da rotatividade de inquilinos, o que pode afetar o fluxo de caixa e aumentar os períodos de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 001 594 €
- Capital próprio necessário
- 261 594 €
- Prestação mensal
- 3120 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2155 €
- Preço925 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões55 500 €
- Imposto do Selo (escritura)7400 €
- Imposto do Selo (crédito)4440 €
- Escritura, registo e banco3720 €
- Obras5534 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 44.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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