Duplex T2, 149 m² em Quinta do Conde, Sesimbra
Duplex T2 com 149 m² em Quinta do Conde, Sesimbra, à venda por 374 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 243 607 €, 25,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Duplex T2 com 2 casas de banho de 149 m², construído em 1987, certificado energético D. Localizado em praceta Abel Salazar, freguesia de Quinta do Conde, concelho de Sesimbra, distrito de Setúbal. O acesso independente a dois espaços de habitação distintos permite uma utilização versátil, seja para gerar rendimento de arrendamento ou acomodar família, a um minuto a pé da estação de Metro Alfornelos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €374,000 está significativamente acima do valor justo de €243,607, sugerindo uma sobreavaliação de €130,393 (34.9%). Esta discrepância destaca a necessidade de uma consideração cuidadosa antes das decisões de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €243,607 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €374,000 situa-se €130,393 (34.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €374,000 face à base da zona de praceta Abel Salazar de €463,092 (€3,108/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 72/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 66/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 65 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
praceta Abel Salazar
Base da zona €463,092 + condição -€8,148 + localização +€15,143 = valor justo estimado de €243,607 (€1,635/m²), uma diferença de €130,393 (34.9%) face ao preço pedido de €374,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| praceta Abel Salazar | Imóvel em análise | €374,000 | €2,510 | — | 70 | 66 |
| rua Piteira Santos | Ativo | €320,000 | €2,370 | 5.6% | 78 | 56 |
| Quinta do Conde · f35d77 | Ativo | €275,000 | €2,523 | 0.5% | 70 | 69 |
| Quinta do Conde · f361b7 | Ativo | €345,000 | €2,300 | 8.4% | 69 | 64 |
| rua Soeiro Pereira Gomes | Ativo | €345,000 | €2,300 | 8.4% | 72 | 74 |
| Mediana | €332,500 | €2,335 | 7.0% | 71 | 67 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O duplex de 2 quartos em Quinta do Conde tem um rendimento bruto de apenas 2,7%, que está abaixo das expectativas do mercado para arrendamentos de longo prazo, indicando menor potencial de crescimento na renda. Dada a diferença de 34,9% entre o preço de listagem (€374.000) e o valor justo (€243.607), esta propriedade parece sobrevalorizada, limitando sua atratividade para investimento em arrendamento de longo prazo. Comprar e manter Investir em uma propriedade com uma diferença significativa de 34,9% acima do valor justo pode não sustentar uma apreciação saudável ao longo do tempo, tornando a estratégia de comprar e manter menos atraente para este duplex. O preço de listagem atual de €374.000 não reflete um investimento sólido dado o ponto de referência de valor justo de €243.607, indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Arrendamento familiar Esta propriedade não é ideal para investimentos de arrendamento familiar, especialmente considerando seu rendimento mais baixo de 2,7% e as comodidades suburbanas típicas da área. Com a propriedade listada a €374.000 e um valor justo de €243.607, a sobrevalorização significativa sugere que pode não atrair famílias em busca de habitação acessível.
Riscos
Risco Médio de Estabilidade Económica e de Inquilinos: Com as pontuações de estabilidade económica e de inquilinos a 65/100, existe um risco moderado de flutuações na receita de aluguer e na rotatividade de inquilinos que podem afetar a rentabilidade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 427 855 €
- Capital próprio necessário
- 128 655 €
- Prestação mensal
- 1271 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -946 €
- Preço374 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 220 €
- Imposto do Selo (escritura)2992 €
- Imposto do Selo (crédito)1795 €
- Escritura, registo e banco2398 €
- Obras29 450 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 34.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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