Moradia T3, 283 m² em Paços de Ferreira
Moradia T3 com 283 m² em Paços de Ferreira, à venda por 489 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 443 627 €, 8,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 283 m², construído em 2020, certificado energético A. Localizado freguesia de Paços de Ferreira, concelho de Paços de Ferreira, distrito de Porto. Características Únicas: A propriedade inclui um jardim meticulosamente cuidado com piscina e área de lazer, proporcionando um espaço ideal para relaxamento e privacidade numa área residencial de prestígio.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €489,000 está acima do valor justo de €443,627, excedendo-o em €45,373 (9.3%). Esta propriedade é, portanto, considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €443,627 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €489,000 situa-se €45,373 (9.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €489,000 face à base da zona de Paços de Ferreira, Paços de Ferreira, Porto de €464,969 (€1,643/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 83/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 59/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 55 · Económico 55 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Paços de Ferreira, Paços de Ferreira, Porto
Base da zona €464,969 + condição +€33,164 + localização +€14,263 = valor justo estimado de €443,627 (€1,568/m²), uma diferença de €45,373 (9.3%) face ao preço pedido de €489,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paços de Ferreira · 25f875 | Imóvel em análise | €489,000 | €1,728 | — | 80 | 59 |
| Carvalhosa · 6d542a | Ativo | €548,500 | €1,554 | 10.1% | 68 | 64 |
| rua de Fontão, 655 | Ativo | €690,000 | €1,322 | 23.5% | 68 | 63 |
| Paços de Ferreira · f36054 | Ativo | €390,000 | €1,418 | 17.9% | 76 | 71 |
| rua das Fontinhas, 90 | Ativo | €300,000 | €1,754 | 1.5% | — | 53 |
| Mediana | €469,250 | €1,486 | 14.0% | 68 | 64 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Apesar do potencial para fluxo de caixa estável, a propriedade está sobrevalorizada a €489.000 em comparação com um valor justo de €443.627, resultando num rendimento pouco atraente de apenas 2,6%. Dado o escore do bairro de 59/100 e as características modestas da procura, as perspetivas de arrendamento a longo prazo podem ser limitadas. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção parece menos favorável, uma vez que a propriedade está a um preço 9,3% acima do seu valor de mercado justo, resultando num potencial de valorização de capital diminuído. Com o acesso médio às escolas e expectativas de criminalidade moderadas na área envolvente, o crescimento de valor a longo prazo pode não ser fiável. Renovação com valorização Investir em renovações para valorização pode não gerar retornos suficientes, uma vez que a propriedade atualmente está sobrevalorizada e os custos da renovação podem ultrapassar os ganhos antecipados. Embora as melhorias possam aumentar o valor da propriedade, o preço já elevado e a pontuação medíocre do bairro atenuam o potencial para uma estratégia de saída lucrativa.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 55/100, a propriedade pode estar sujeita a flutuações nas condições económicas que podem afetar a procura de inquilinos e a estabilidade da renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 526 785 €
- Capital próprio necessário
- 135 585 €
- Prestação mensal
- 1643 €
- Rentabilidade bruta
- 2,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1148 €
- Preço489 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões26 420 €
- Imposto do Selo (escritura)3912 €
- Imposto do Selo (crédito)2347 €
- Escritura, registo e banco2674 €
- Obras2432 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 9.3% acima do valor justo.
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