Moradia T3, 353 m² em Carvalhosa, Paços de Ferreira
Moradia T3 com 353 m² em Carvalhosa, Paços de Ferreira, à venda por 548 500 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 495 400 €, 8,8% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 3 casas de banho de 353 m², construído em 2012, certificado energético C. Localizado freguesia de Carvalhosa, concelho de Paços de Ferreira, distrito de Porto. Esta villa exclusivas possui um acolhedor terraço exterior ideal para reuniões familiares e um retiro multiusos versátil perfeito para entretenimento ou relaxamento, enfatizando tanto o conforto como a funcionalidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €548,500 está acima do valor justo de €495,400, representando uma excessão de €53,100 ou 9.7%. A propriedade está, portanto, sobrevalorizada, afetando a sua atratividade para compradores que buscam valor.
Avaliação
Valor justo estimado em €495,400 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €548,500 situa-se €53,100 (9.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €548,500 face à base da zona de Carvalhosa, Paços de Ferreira, Porto de €515,380 (€1,460/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 70/100 (Condição 68 · Materiais 73 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 64/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 65 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Carvalhosa, Paços de Ferreira, Porto
Base da zona €515,380 + condição -€26,475 + localização +€27,675 = valor justo estimado de €495,400 (€1,403/m²), uma diferença de €53,100 (9.7%) face ao preço pedido de €548,500.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Carvalhosa · 6d542a | Imóvel em análise | €548,500 | €1,554 | — | 68 | 64 |
| rua de Fontão, 655 | Ativo | €690,000 | €1,322 | 14.9% | 68 | 63 |
| rua das Fontinhas, 90 | Ativo | €300,000 | €1,754 | 12.9% | — | 53 |
| Paços de Ferreira · f36054 | Ativo | €390,000 | €1,418 | 8.7% | 76 | 71 |
| rua de Talhô | Ativo | €390,000 | €1,423 | 8.4% | 80 | 55 |
| Mediana | €390,000 | €1,421 | 8.6% | 76 | 59 |
Tese de investimento
Arrendamento familiar O rendimento de 2,2% bruto indica que a propriedade pode não oferecer o melhor retorno para fins de arrendamento familiar, especialmente dado o gap de 9,7% em relação ao valor justo. Além disso, a média da classificação de condição de 70/100 e a qualidade do bairro suburbano podem não atrair inquilinos com alta demanda. Arrendamento a longo prazo Com um valor justo de €495,400, o preço listado resulta em um gap que sugere que a propriedade está sobrevalorizada em relação ao potencial de retornos do arrendamento a longo prazo. Além disso, a classificação do bairro de 64/100 combinada com um mercado imobiliário em desaceleração pode desencorajar possíveis arrendatários a longo prazo devido à percepção de valor. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção pode não ser adequada, uma vez que a propriedade está avaliada em 9,7% acima do valor justo, levando a um possível desgaste financeiro a longo prazo. Embora a localização próxima ao Porto tenha características suburbanas, o mercado de arrendamento competitivo pode não proporcionar a valorização esperada, dada a condição atual e as classificações do bairro.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos: Com ambos os índices de estabilidade económica e de inquilinos a 65/100, existe um potencial para uma maior rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e flutuações na renda.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 667 177 €
- Capital próprio necessário
- 228 377 €
- Prestação mensal
- 1850 €
- Rentabilidade bruta
- 1,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1534 €
- Preço548 500 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões31 180 €
- Imposto do Selo (escritura)4388 €
- Imposto do Selo (crédito)2633 €
- Escritura, registo e banco2816 €
- Obras77 660 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 9.7% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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