Apartamento T3, 213 m² em Estrela, Lisboa
Apartamento T3 com 213 m² em Estrela, Lisboa, à venda por 1 655 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 927 000 €, 30,5% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 213 m², construído em 2005, certificado energético B. Localizado em rua Arco do Chafariz das Terras, freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Característica Única: O apartamento está localizado a uma curta distância de várias atrações culturais, incluindo o Museu Nacional de Arte Antiga e a Basílica da Estrela, aumentando o apelo do estilo de vida urbano.
Resumo financeiro
The valuation. O preço a pedir de €1,655,000 está €728,000 (44.0%) acima do valor justo de €927,000, tornando a propriedade sobrevalorizada. Esta discrepância sugere que os investidores potenciais devem ter cautela antes de prosseguir.
Avaliação
Valor justo estimado em €927,000 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,655,000 situa-se €728,000 (44.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,655,000 face à base da zona de rua Arco do Chafariz das Terras de €1,234,974 (€5,798/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 75 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Arco do Chafariz das Terras
Base da zona €1,234,974 + condição +€4,327 + localização +€83,879 = valor justo estimado de €927,000 (€4,352/m²), uma diferença de €728,000 (44.0%) face ao preço pedido de €1,655,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Arco do Chafariz das Terras | Imóvel em análise | €1,655,000 | €7,770 | — | 75 | 75 |
| Santo António · 4201df | Ativo | €1,700,000 | €7,727 | 0.5% | 78 | 85 |
| praça Duque de Saldanha | Ativo | €895,000 | €6,885 | 11.4% | 75 | 83 |
| Estrela · 2620e9 | Ativo | €747,500 | €7,119 | 8.4% | 85 | 75 |
| Santa Maria Maior · 49b89d | Ativo | €2,790,000 | €14,762 | 90.0% | 89 | 83 |
| Mediana | €1,297,500 | €7,423 | 4.5% | 82 | 83 |
Tese de investimento
Long-term rental O apartamento de 3 quartos em Estrela está listado por €1.655.000, significativamente acima do seu valor justo de €927.000, indicando que está sobrevalorizado em 44,0%. Com um baixo rendimento de 2,8%, este investimento carece da viabilidade financeira a longo prazo normalmente buscada em propriedades de aluguel. Family rental Apesar da sua localização suburbana em Lisboa com bom transporte público, o mercado de aluguer familiar está atualmente ofuscado pelo preço exorbitante de €1.655.000, em comparação com o valor justo de €927.000, tornando-o sobrevalorizado em 44,0%. A classificação de condição do apartamento de 76/100 e o score de bairro de 75/100 não compensam este preço excessivo. Buy-and-hold Investir nesta propriedade como uma estratégia de buy-and-hold não é aconselhável, dado o seu preço de €1.655.000, que está 44,0% acima do seu valor justo de €927.000. O rendimento bruto de 2,8% levanta preocupações sobre o potencial de valorização a longo prazo num mercado com um custo de investimento tão inflacionado.
Riscos
Demanda Reduzida de Inquilinos Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100, há um risco significativo de demanda reduzida por unidades de aluguer, o que pode levar a taxas de desocupação mais altas e a uma diminuição da renda do aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 830 309 €
- Capital próprio necessário
- 506 309 €
- Prestação mensal
- 5799 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4603 €
- Preço1 655 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões124 125 €
- Imposto do Selo (escritura)13 240 €
- Imposto do Selo (crédito)7944 €
- Escritura, registo e banco5472 €
- Obras24 528 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 44.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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