Apartamento T2, 111 m² em Rio Mau, Penafiel
Apartamento T2 com 111 m² em Rio Mau, Penafiel, à venda por 200 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 163 697 €, 15,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 111 m², construído em 2002, certificado energético D. Localizado freguesia de Rio Mau, concelho de Penafiel, distrito de Porto. Características Notáveis: O apartamento inclui um sistema de recuperação de calor acolhedor na sala de estar e está situado em um condomínio privado com acesso a uma piscina e campo de jogos.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €200,000 está significativamente acima do valor justo de €163,697, criando uma discrepância de €36,303 (18.2%). A propriedade está sobrevalorizada, indicando um potencial limitado para retornos imediatos.
Avaliação
Valor justo estimado em €163,697 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €200,000 situa-se €36,303 (18.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €200,000 face à base da zona de Rio Mau, Penafiel, Porto de €168,276 (€1,516/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 75 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 60/100 (Mercado habitacional 65 · Serviços 55 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 50). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Rio Mau, Penafiel, Porto
Base da zona €168,276 + condição +€2,081 + localização +€6,216 = valor justo estimado de €163,697 (€1,475/m²), uma diferença de €36,303 (18.2%) face ao preço pedido de €200,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Rio Mau · 49b812 | Imóvel em análise | €200,000 | €1,802 | — | 75 | 60 |
| travessa da Ribeira | Ativo | €279,000 | €3,822 | 112.1% | 73 | 70 |
| Galegos · 82c665 | Ativo | €207,000 | €1,769 | 1.8% | 70 | 67 |
| rua dos Lagos, 96 | Ativo | €240,000 | €2,308 | 28.1% | 75 | 69 |
| Cete · 38c4e3 | Ativo | €195,000 | €2,167 | 20.2% | 70 | 65 |
| Mediana | €223,500 | €2,238 | 24.2% | 72 | 68 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Rio Mau apresenta uma lacuna significativa de 18,2% em comparação com o seu valor justo, indicando que a compra ao preço listado não seria uma decisão prudente para uma estratégia de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de 0% e uma classificação de condição de 76/100, o potencial para retornos adequados parece limitado. Comprar e manter Investir neste apartamento como uma estratégia de comprar e manter seria desafiador devido à sua sobrevalorização e falta de rendimento de arrendamento. A classificação do bairro de 60/100 sugere uma qualidade média dos inquilinos e amenidades, que pode não se valorizar o suficiente para justificar a avaliação atual. Arrendamento familiar Embora a propriedade possa atender a famílias, a significativa sobrevalorização implica que pode não gerar um fluxo de caixa positivo como investimento de arrendamento familiar. Dado o seu rendimento de 0% e as condições médias do bairro, o risco supera os benefícios potenciais para esta estratégia.
Riscos
Risco de turnover de inquilinos A baixa pontuação de estabilidade dos inquilinos de 50/100 indica uma maior probabilidade de turnover de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e redução da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 222 119 €
- Capital próprio necessário
- 62 119 €
- Prestação mensal
- 680 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -874 €
- Preço200 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões4606 €
- Imposto do Selo (escritura)1600 €
- Imposto do Selo (crédito)960 €
- Escritura, registo e banco1980 €
- Obras12 973 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (50) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 18.2% acima do valor justo.
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