Apartamento T1, 42 m² em São Vicente, Lisbon
Apartamento T1 com 42 m² em São Vicente, Lisbon, à venda por 480 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 96 641 €, 44,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T1 com 1 casas de banho de 42 m², certificado energético B. Localizado em rua General Justiniano Padrel, 12, freguesia de São Vicente, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Este apartamento oferece uma combinação única de estética moderna com acabamentos de alta qualidade, e inclui uma unidade de armazenamento que compensa efetivamente o aluguel mensal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €480,000 está significativamente acima do valor justo de €96,641, representando uma sobrevalorização de €383,359 (79.9%). Isso indica um cenário de investimento desfavorável para compradores potenciais.
Avaliação
Valor justo estimado em €96,641 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €480,000 situa-se €383,359 (79.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €480,000 face à base da zona de rua General Justiniano Padrel, 12 de €211,008 (€5,024/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 78). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 90/100 (Mercado habitacional 95 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 90). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua General Justiniano Padrel, 12
Base da zona €211,008 + condição +€4,462 + localização +€12,714 = valor justo estimado de €96,641 (€2,301/m²), uma diferença de €383,359 (79.9%) face ao preço pedido de €480,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua General Justiniano Padrel, 12 | Imóvel em análise | €480,000 | €11,429 | — | 80 | 90 |
| rua Visconde de Santarém, 18 | Ativo | €480,000 | €5,455 | 52.3% | 81 | 82 |
| Misericórdia · 09029e | Ativo | €550,000 | €8,730 | 23.6% | 84 | 86 |
| praça Luis da Camões, 6 | Ativo | €442,000 | €7,893 | 30.9% | 80 | 90 |
| rua do Crucifixo | Ativo | €435,000 | €9,255 | 19.0% | 75 | 78 |
| Mediana | €461,000 | €8,312 | 27.3% | 81 | 84 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Dado o rendimento bruto de 2,5% e uma diferença significativa de 79,9% entre o preço de listagem e o valor justo, esta propriedade está sobrevalorizada para investimento em arrendamento a longo prazo. Os investidores devem ter cautela, uma vez que os retornos de arrendamento não justificam o alto custo de aquisição. Manter e comprar Embora as qualidades do bairro sejam atraentes, a diferença substancial entre o preço de listagem e o valor justo indica que esta propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de manter e comprar. O potencial de valorização a longo prazo não supera os riscos associados à sua avaliação atual. Mercado de luxo Apesar das altas classificações da localização e do interesse local, o preço premium da propriedade reflete uma posição sobrevalorizada no mercado de luxo. Os potenciais compradores devem avaliar cuidadosamente os retornos a longo prazo em relação às condições atuais do mercado antes de se comprometerem com um investimento a este nível de preço.
Riscos
Risco de Volatilidade do Mercado Os altos índices de 90/100 tanto para a estabilidade económica como para a estabilidade dos inquilinos indicam um mercado robusto, mas flutuações económicas imprevistas podem ainda impactar as avaliações da propriedade, apesar dos indicadores de estabilidade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 515 363 €
- Capital próprio necessário
- 131 363 €
- Prestação mensal
- 1619 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1205 €
- Preço480 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões25 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3840 €
- Imposto do Selo (crédito)2304 €
- Escritura, registo e banco2652 €
- Obras867 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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