Apartamento T2, 131 m² em Paredes
Apartamento T2 com 131 m² em Paredes, à venda por 274 900 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 183 282 €, 25% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 2 casas de banho de 131 m², construído em 2003, certificado energético D. Localizado freguesia de Paredes, concelho de Paredes, distrito de Porto. Esta propriedade apresenta varandas amplas que melhoram a vida ao ar livre e oferecem vistas panorâmicas, enquanto a lavandaria dedicada acrescenta à sua atratividade prática.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €274,900 está significativamente acima do valor justo de €183,282, marcando uma sobrevalorização de €91,618, ou 33.3%. Isso sugere que a propriedade pode não ser um investimento sólido ao seu preço atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €183,282 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €274,900 situa-se €91,618 (33.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €274,900 face à base da zona de Paredes, Paredes, Porto de €226,237 (€1,727/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 71/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 70). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 61/100 (Mercado habitacional 60 · Serviços 55 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Paredes, Paredes, Porto
Base da zona €226,237 + condição -€8,188 + localização +€8,070 = valor justo estimado de €183,282 (€1,399/m²), uma diferença de €91,618 (33.3%) face ao preço pedido de €274,900.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Paredes · 90d80f | Imóvel em análise | €274,900 | €2,098 | — | 70 | 61 |
| rua Doutor Acácio Alves Pereira | Ativo | €289,000 | €2,173 | 3.5% | 68 | 61 |
| avenida Doutor Francisco Sá Carneiro, 163 | Ativo | €297,500 | €2,306 | 9.9% | 75 | 60 |
| Cete · 38c4e3 | Ativo | €195,000 | €2,167 | 3.2% | 70 | 65 |
| rua Doutor José Bragança Tavares | Ativo | €235,000 | €2,080 | 0.9% | 72 | 60 |
| Mediana | €262,000 | €2,170 | 3.4% | 71 | 61 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O valor justo da propriedade é de €183,282, o que indica que está sobrevalorizada a €274,900, revelando um gap de 33,3%. Com um rendimento bruto de 3,9%, este investimento oferece um potencial de fluxo de caixa limitado em relação ao valor de mercado. Arrendamento familiar Dado que a propriedade está precificada significativamente acima do seu valor justo, não apresenta uma oportunidade favorável para arrendamento familiar. A pontuação de condição mais baixa de 71/100 e uma qualidade de vizinhança de 61/100 diminuem ainda mais a sua atratividade para famílias que buscam estabilidade a longo prazo. Comprar e manter Embora as estratégias de comprar e manter geralmente beneficiem da valorização imobiliária, o preço inflacionado de €274,900 deste apartamento sugere que não é um investimento sólido a longo prazo. Os rendimentos esperados estão limitados pelo seu rendimento bruto de 3,9% e pelo seu estado de sobrevalorização, o que pode limitar o potencial de crescimento de capital futuro.
Riscos
Vulnerabilidade Económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 60/100, esta propriedade enfrenta o risco de flutuações nas condições económicas locais que podem impactar negativamente a geração de receitas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 317 446 €
- Capital próprio necessário
- 97 526 €
- Prestação mensal
- 927 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -489 €
- Preço274 900 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9849 €
- Imposto do Selo (escritura)2199 €
- Imposto do Selo (crédito)1320 €
- Escritura, registo e banco2160 €
- Obras27 019 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 33.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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