Moradia T2, 117 m² em São Francisco da Serra, Santiago do Cacém
Moradia T2 com 117 m² em São Francisco da Serra, Santiago do Cacém, à venda por 380 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 175 400 €, 35% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T2 com 1 casas de banho de 117 m², certificado energético D. Localizado freguesia de São Francisco da Serra, concelho de Santiago do Cacém, distrito de Setúbal. Esta propriedade inclui uma garagem espaçosa capaz de acomodar três veículos, juntamente com um espaço de trabalho versátil e uma área de lazer, que melhoram tanto a funcionalidade como o estilo de vida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €380.000 excede o valor justo de €175.400 em €204.600 (53.8%), indicando que a propriedade está sobrevalorizada. Os compradores devem considerar essa diferença significativa na avaliação do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €175,400 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €380,000 situa-se €204,600 (53.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €380,000 face à base da zona de São Francisco da Serra, Santiago do Cacém, Setúbal de €412,425 (€3,525/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 69/100 (Condição 70 · Materiais 65 · Dimensões das divisões 75). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 52/100 (Mercado habitacional 45 · Serviços 50 · Económico 35 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
São Francisco da Serra, Santiago do Cacém, Setúbal
Base da zona €412,425 + condição -€11,883 + localização +€1,486 = valor justo estimado de €175,400 (€1,499/m²), uma diferença de €204,600 (53.8%) face ao preço pedido de €380,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| São Francisco da Serra · 90d86d | Imóvel em análise | €380,000 | €3,248 | — | 70 | 52 |
| São Francisco da Serra · cfe077 | Ativo | €900,000 | €4,762 | 46.6% | — | 47 |
| São Francisco da Serra · 96c440 | Ativo | €380,000 | €6,230 | 91.8% | 72 | 51 |
| São Francisco da Serra · 0901ac | Ativo | €985,000 | €7,577 | 133.3% | 72 | 47 |
| São Francisco da Serra · 6fbb8e | Ativo | €900,000 | €6,000 | 84.7% | — | 46 |
| Mediana | €900,000 | €6,115 | 88.3% | 72 | 47 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço de lista atual de €380,000 excede o valor justo de €175,400 em 53.8%, indicando que a propriedade está sobrevalorizada para uma estratégia de arrendamento a longo prazo. Com um rendimento bruto de apenas 4.5% e uma pontuação de 52/100 no bairro, os retornos potenciais provavelmente não justificam este investimento. Arrendamento familiar Com um preço de lista de €380,000, a propriedade está a um preço significativamente acima do seu valor justo de €175,400, tornando-a uma opção sobrevalorizada para arrendamentos familiares. A combinação da baixa qualidade dos inquilinos no bairro e uma classificação de condição de 69/100 sugere que a atratividade deste investimento para arrendamentos familiares é limitada.
Riscos
Risco Económico A pontuação de estabilidade económica da propriedade de 35/100 indica um risco significativo de condições de mercado em declínio que poderiam impactar a renda de aluguel.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 434 135 €
- Capital próprio necessário
- 130 135 €
- Prestação mensal
- 1282 €
- Rentabilidade bruta
- 4,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -462 €
- Preço380 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões17 700 €
- Imposto do Selo (escritura)3040 €
- Imposto do Selo (crédito)1824 €
- Escritura, registo e banco2412 €
- Obras29 159 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 53.8% acima do valor justo.
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