Apartamento em Setúbal (São Sebastião)
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Apartamento T2 com 76 m² em Setúbal (São Sebastião), Setúbal, à venda por 315 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 116 754 €, 38,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 76 m², construído em 2005, certificado energético C. Localizado em rua Diogo Cão, 4, freguesia de Setúbal (São Sebastião), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Este apartamento possui um terraço privado perfeito para refeições ao ar livre e um armazém seguro que melhora a funcionalidade e organização geral do espaço de vida.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €315,000 está significativamente acima do valor justo de €116,754, representando um prémio de €198,246 (62.9%). Esta propriedade está, portanto, sobrevalorizada e não apresenta uma oportunidade de investimento favorável.
Avaliação
Valor justo estimado em €116,754 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €315,000 situa-se €198,246 (62.9%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €315,000 face à base da zona de rua Diogo Cão, 4 de €194,104 (€2,554/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 73/100 (Condição 75 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 72). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 48/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 55 · Económico 40 · Qualidade dos inquilinos 55). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
rua Diogo Cão, 4
Base da zona €194,104 + condição -€2,969 + localização -€966 = valor justo estimado de €116,754 (€1,536/m²), uma diferença de €198,246 (62.9%) face ao preço pedido de €315,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Diogo Cão, 4 | Imóvel em análise | €315,000 | €4,145 | — | 75 | 48 |
| praceta José Maria da Silva | Ativo | €315,000 | €4,565 | 10.1% | 74 | 53 |
| rua Doutor Luís Teixeira de Macedo e Castro, 12 | Ativo | €235,000 | €4,052 | 2.2% | 79 | 56 |
| rua Moinho do Frade, 5 | Ativo | €379,000 | €3,752 | 9.5% | 73 | 53 |
| Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça) · 49b97e | Ativo | €290,000 | €4,531 | 9.3% | — | 55 |
| Mediana | €302,500 | €4,292 | 3.5% | 74 | 54 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Esta propriedade, com um rendimento bruto de 2,9%, está localizada numa área rural onde as comodidades básicas podem exigir transporte, limitando a atratividade para inquilinos. Tendo um valor justo de €116,754, o preço de listagem atual de €315,000 representa uma sobrevalorização significativa de 62,9%. Compra e manutenção Investir neste apartamento para manutenção a longo prazo é questionável, pois a elevada diferença em relação ao valor justo indica um risco potencial de desvalorização no futuro. Com uma classificação de bairro de 48/100, a propriedade não deverá atrair inquilinos de alta qualidade, o que compromete a viabilidade do investimento.
Riscos
Risco elevado de vacância Com uma pontuação de Estabilidade Económica de 40/100 e uma pontuação de Estabilidade dos Inquilinos de 55/100, existe uma probabilidade significativa de taxas de vacância elevadas a afetar a estabilidade da receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 347 659 €
- Capital próprio necessário
- 95 659 €
- Prestação mensal
- 1062 €
- Rentabilidade bruta
- 2,6 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -748 €
- Preço315 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões12 656 €
- Imposto do Selo (escritura)2520 €
- Imposto do Selo (crédito)1512 €
- Escritura, registo e banco2256 €
- Obras13 716 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 62.9% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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