Moradia T4, 278 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal
Moradia T4 com 278 m² em Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), Setúbal, à venda por 1 280 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 765 224 €, 28,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 3 casas de banho de 278 m², construído em 2024, certificado energético A+. Localizado em rua Gama Braga, 3, freguesia de Setúbal (São Julião, Nossa Senhora da Anunciada e Santa Maria da Graça), concelho de Setúbal, distrito de Setúbal. Esta notável propriedade apresenta tetos trabalhados intrincados e vitrais originais, refletindo charme histórico enquanto oferece confortos contemporâneos no prestigiado Bairro Salgado de Setúbal.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,280,000 está significativamente acima do valor justo de €765,224, refletindo uma sobrevalorização de €514,776, ou 40.2%. Esta disparidade sugere que a propriedade não é uma boa oportunidade de investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €765,224 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,280,000 situa-se €514,776 (40.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,280,000 face à base da zona de rua Gama Braga, 3 de €763,388 (€2,746/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 83/100 (Condição 75 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 49/100 (Mercado habitacional 40 · Serviços 50 · Económico 40 · Qualidade dos inquilinos 60). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
rua Gama Braga, 3
Base da zona €763,388 + condição +€32,578 + localização -€2,942 = valor justo estimado de €765,224 (€2,753/m²), uma diferença de €514,776 (40.2%) face ao preço pedido de €1,280,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Gama Braga, 3 | Imóvel em análise | €1,280,000 | €4,604 | — | 75 | 49 |
| rua Hermínio Cunha, 1 | Ativo | €595,000 | €4,760 | 3.4% | 80 | 46 |
| Setúbal (São Sebastião) · 25f65b | Ativo | €495,000 | €3,322 | 27.8% | 80 | 48 |
| rua José Guilherme dos Santos, 2 | Ativo | €440,000 | €3,636 | 21.0% | 74 | 51 |
| avenida Bento Gonçalves | Ativo | €490,000 | €4,298 | 6.6% | 85 | 49 |
| Mediana | €492,500 | €3,967 | 13.8% | 80 | 49 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade apresenta uma oportunidade de investimento insustentável para arrendamento a longo prazo, dada a sua avaliação elevada de €1,280,000, que está 40.2% acima do valor justo de €765,224. Com um rendimento bruto de 0%, este ativo não oferece nenhum fluxo de caixa positivo, indicando ainda mais sua natureza sobrevalorizada. Compra e manutenção Investir nesta propriedade como uma estratégia de compra e manutenção é desfavorável, pois o preço atual de listagem excede significativamente o valor justo, dificultando a valorização ao longo do tempo. A limitada disponibilidade de emprego e comodidades nas proximidades, juntamente com uma classificação de qualidade do bairro de 49/100, indicam que a propriedade está sobrevalorizada e pode não gerar retornos satisfatórios no futuro.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A classificação de estabilidade económica de 40/100 indica um risco significativo relacionado com flutuações nas condições de mercado que podem impactar a receita de arrendamento e o valor da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 399 345 €
- Capital próprio necessário
- 375 345 €
- Prestação mensal
- 4317 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5447 €
- Preço1 280 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões96 000 €
- Imposto do Selo (escritura)10 240 €
- Imposto do Selo (crédito)6144 €
- Escritura, registo e banco4572 €
- Obras2389 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 40.2% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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