Apartamento T6, 196 m² em Arroios, Lisbon
Apartamento T6 com 196 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 605 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 96 829 €, 45,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Apartamento T6 com 0 casas de banho de 196 m², certificado energético D. Localizado freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento de 6 quartos está totalmente mobilado e equipado para alojamento estudantil, apresentando dois frigoríficos e um layout prático concebido para vida em comunidade. Localização: Situado convenientemente perto da linha de metro verde em Arroios.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €605,000 está significativamente acima do valor justo de €96,829, representando uma margem de €508,171 (84.0%). Esta propriedade está a um nível excessivo em comparação com o seu valor real.
Avaliação
Valor justo estimado em €96,829 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €605,000 situa-se €508,171 (84.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €605,000 face à base da zona de Arroios, Lisbon, Lisbon de €959,420 (€4,895/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 62/100 (Condição 65 · Materiais 60 · Dimensões das divisões 60). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 83/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 95 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Arroios, Lisbon, Lisbon
Base da zona €959,420 + condição -€40,731 + localização +€16,041 = valor justo estimado de €96,829 (€494/m²), uma diferença de €508,171 (84.0%) face ao preço pedido de €605,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arroios · 1e623a | Imóvel em análise | €605,000 | €3,087 | — | 65 | 83 |
| Arroios · 99f4ba | Ativo | €749,000 | €4,832 | 56.5% | 60 | 86 |
| Arroios · 4201c6 | Ativo | €645,000 | €4,778 | 54.8% | — | 83 |
| rua das Madres | Ativo | €439,000 | €4,824 | 56.3% | 75 | 83 |
| rua Damasceno Monteiro | Ativo | €460,000 | €3,067 | 0.7% | 59 | 83 |
| Mediana | €552,500 | €4,801 | 55.5% | 60 | 83 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Este apartamento de 6 quartos em Arroios, com o preço de €605,000, está significativamente sobrevalorizado, com um desvio de 84,0% em relação ao seu valor justo de €96,829. Embora a localização tenha um alto acesso a amenidades e uma classificação de qualidade de bairro de 83/100, o rendimento bruto de 4,8% não justifica o elevado preço pedido. Arrendamento de curta duração Dada a exorbitante preço de €605,000, este apartamento não é um investimento aconselhável para arrendamento de curta duração, pois ultrapassa em muito o seu valor justo de €96,829. Apesar da localização central em Lisboa e do ambiente rico em amenidades, a atual avaliação de mercado não está alinhada com os possíveis retornos de arrendamento de curta duração. Comprar e manter A estratégia de comprar e manter neste imóvel é questionável devido à sua significativa sobrevalorização a €605,000 em comparação com um valor justo de €96,829. Mesmo com uma forte pontuação de bairro, a avaliação atual não fornece uma base sólida para um investimento a longo prazo, tornando-a menos atrativa para uma manutenção estável. Não ideal para: Alojamento estudantil O preço elevado de €605,000 torna este apartamento uma opção inadequada para alojamento estudantil, especialmente tendo em conta o seu valor justo de €96,829. Apesar da sua localização central, o custo excessivo provavelmente afastará a demografia estudantil que procura habitação acessível.
Riscos
Risco de turnover de inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de apenas 60/100, existe um risco significativo de aumento na rotatividade de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais elevadas e custos adicionais associados à procura de novos inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 722 100 €
- Capital próprio necessário
- 238 100 €
- Prestação mensal
- 2041 €
- Rentabilidade bruta
- 4,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -731 €
- Preço605 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões35 700 €
- Imposto do Selo (escritura)4840 €
- Imposto do Selo (crédito)2904 €
- Escritura, registo e banco2952 €
- Obras70 704 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 84.0% acima do valor justo.
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