Duplex T3, 355 m² em Odiáxere, Lagos
Duplex T3 com 355 m² em Odiáxere, Lagos, à venda por 2 050 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 398 084 €, 24,1% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Duplex T3 com 3 casas de banho de 355 m², certificado energético A+. Localizado freguesia de Odiáxere, concelho de Lagos, distrito de Faro. Esta propriedade apresenta um design arquitetónico excecional que integra harmoniosamente os espaços interiores e exteriores, ao mesmo tempo que oferece vistas panorâmicas sobre o Atlântico e as paisagens naturais.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,050,000 está substancialmente acima do valor justo de €1,398,084, indicando uma sobrevalorização excessiva de €651,916 (31,8%) em relação às expectativas de mercado. Assim, a propriedade é considerada sobrevalorizada.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,398,084 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €2,050,000 situa-se €651,916 (31.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,050,000 face à base da zona de Odiáxere, Lagos, Faro de €1,248,535 (€3,517/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 85/100 (Condição 80 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 85). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 73/100 (Mercado habitacional 75 · Serviços 70 · Económico 65 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Odiáxere, Lagos, Faro
Base da zona €1,248,535 + condição +€44,375 + localização +€114,049 = valor justo estimado de €1,398,084 (€3,938/m²), uma diferença de €651,916 (31.8%) face ao preço pedido de €2,050,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Odiáxere · 1e64b9 | Imóvel em análise | €2,050,000 | €5,775 | — | 80 | 73 |
| Odiáxere · 1e64ae | Ativo | €660,000 | €7,586 | 31.4% | — | 72 |
| jardim das Calicas | Ativo | €1,595,000 | €5,145 | 10.9% | 83 | 72 |
| rua Luís de Stau Monteiro S / N | Ativo | €580,000 | €5,088 | 11.9% | 72 | 75 |
| Odiáxere · 937200 | Ativo | €1,990,000 | €4,234 | 26.7% | 84 | 69 |
| Mediana | €1,127,500 | €5,117 | 11.4% | 83 | 72 |
Tese de investimento
Short-term vacation rental O preço elevado do imóvel de €2,050,000, comparado ao valor justo de €1,398,084, indica que está sobrevalorizado para uma estratégia de aluguel de curto prazo. Dado o rendimento bruto de 0% e a significativa diferença de avaliação, é improvável que gere um retorno sobre o investimento no competitivo mercado do Algarve. Long-term rental Com o imóvel listado por €2,050,000 e um valor justo de €1,398,084, está claro que o investimento está sobrevalorizado para uma estratégia de aluguel a longo prazo. A ausência de qualquer rendimento de aluguel bruto agrava ainda mais o risco de um período prolongado de vacância, tornando-a uma opção menos atrativa para fluxo de caixa constante. Buy-and-hold A €2,050,000, o imóvel representa uma marcação de 31,8% sobre o seu valor justo de €1,398,084, indicando que está sobrevalorizado para um investimento de compra e manutenção. Juntamente com uma baixa pontuação em rendimento de aluguel e as condições do mercado local, este imóvel pode não apreciar o suficiente para justificar o investimento inicial. Not ideal for: Housing para estudantes, Mercado de luxo
Riscos
Vulnerabilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 65/100, existe um risco moderado de flutuações económicas que podem impactar o valor da propriedade ou a retenção de inquilinos, o que poderia afetar o retorno total do investimento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 236 410 €
- Capital próprio necessário
- 596 410 €
- Prestação mensal
- 6914 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -8902 €
- Preço2 050 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões153 750 €
- Imposto do Selo (escritura)16 400 €
- Imposto do Selo (crédito)9840 €
- Escritura, registo e banco6420 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 31.8% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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