Vivenda T3, 185 m² em Almancil, Loulé
Vivenda T3 com 185 m² em Almancil, Loulé, à venda por 2 100 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 137 231 €, 31,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 2 casas de banho de 185 m², construído em 1982, certificado energético C. Localizado em rua da Laranjeira, freguesia de Almancil, concelho de Loulé, distrito de Faro. A villa possui um deck de piscina virado a sudoeste, ideal para vistas do pôr do sol, complementado por um pátio paisagístico que melhora a estética exterior e a privacidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €2,100,000 está significativamente acima do valor justo de €1,137,231, representando uma sobrevalorização de €962,769 (45.8%). Esta discrepância sugere que potenciais investidores devem ser cautelosos.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,137,231 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €2,100,000 situa-se €962,769 (45.8%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €2,100,000 face à base da zona de rua da Laranjeira de €1,043,955 (€5,643/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 69/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 70 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Laranjeira
Base da zona €1,043,955 + condição +€21,102 + localização +€78,834 = valor justo estimado de €1,137,231 (€6,147/m²), uma diferença de €962,769 (45.8%) face ao preço pedido de €2,100,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Laranjeira | Imóvel em análise | €2,100,000 | €11,351 | — | 80 | 69 |
| Almancil · 4a81ae | Ativo | €1,250,000 | €10,870 | 4.2% | 80 | 67 |
| Almancil · 49b8ae | Ativo | €2,695,000 | €16,433 | 44.8% | 80 | 69 |
| rua Cristóvão Pires Norte | Ativo | €898,000 | €8,393 | 26.1% | 90 | 70 |
| Almancil · d7a3ff | Ativo | €1,390,000 | €9,789 | 13.8% | 84 | 70 |
| Mediana | €1,320,000 | €10,330 | 9.0% | 82 | 70 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias a curto prazo O preço de listagem atual de €2,100,000 representa um prémio significativo de 45.8% sobre o valor justo de €1,137,231, indicando que está sobreavaliado para o mercado de arrendamento de férias a curto prazo. Com um rendimento bruto de apenas 2.7%, os retornos potenciais podem não justificar o alto investimento inicial numa economia com flutuações sazonais como a de Almancil. Comprar e manter A €2,100,000, esta propriedade está sobrevalorizada em comparação com o seu valor justo de €1,137,231, o que pode inibir a valorização a longo prazo numa vizinhança com uma pontuação de apenas 69/100. O rendimento modesto de 2.7% sugere também que investir agora pode não proporcionar o crescimento esperado ao longo do tempo, especialmente considerando a natureza sazonal da economia local. Arrendamento familiar Listada a €2,100,000, esta propriedade é considerada sobrevalorizada uma vez que o valor justo é apenas €1,137,231, levantando preocupações para famílias em busca de opções de arrendamento a longo prazo. As condições e amenidades da vizinhança não sustentam suficientemente o alto preço, o que pode limitar a ocupação e os resultados da qualidade dos inquilinos.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 60/100 sugere exposição a flutuações no ambiente económico local que poderiam afetar a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 2 293 145 €
- Capital próprio necessário
- 613 145 €
- Prestação mensal
- 7083 €
- Rentabilidade bruta
- 2,5 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5603 €
- Preço2 100 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões157 500 €
- Imposto do Selo (escritura)16 800 €
- Imposto do Selo (crédito)10 080 €
- Escritura, registo e banco6540 €
- Obras2225 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 45.8% acima do valor justo.
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