Moradia T3, 301 m² em Comporta, Alcácer do Sal
Moradia T3 com 301 m² em Comporta, Alcácer do Sal, à venda por 1 600 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 493 733 €, 40,9% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 301 m². Localizado freguesia de Comporta, concelho de Alcácer do Sal, distrito de Setúbal. Esta propriedade possui um sereno oásis exterior com um jardim maduro, piscina exclusiva e área de churrasco integrada, perfeita para entreter no tranquilo ambiente de Comporta.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,600,000 está significativamente acima do valor justo de €493,733, indicando que está sobrevalorizada em €1,106,267, ou 69,1%. Esta discrepância sugere uma falta de alinhamento entre as expectativas de mercado e a avaliação real.
Avaliação
Valor justo estimado em €493,733 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,600,000 situa-se €1,106,267 (69.1%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,600,000 face à base da zona de Comporta, Alcácer do Sal, Setúbal de €1,039,052 (€3,452/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 82/100 (Condição 78 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 42/100 (Mercado habitacional 35 · Serviços 40 · Económico 38 · Qualidade dos inquilinos 55). Indicadores de procura mais fracos aplicam um desconto sobre a base.
Comporta, Alcácer do Sal, Setúbal
Base da zona €1,039,052 + condição +€31,041 + localização -€15,296 = valor justo estimado de €493,733 (€1,640/m²), uma diferença de €1,106,267 (69.1%) face ao preço pedido de €1,600,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Comporta · 65a80a | Imóvel em análise | €1,600,000 | €5,316 | — | 78 | 42 |
| Carvalhal · 6d523e | Ativo | €1,990,000 | €9,045 | 70.2% | — | 47 |
| Carvalhal · 4a7d02 | Ativo | €2,900,000 | €3,201 | 39.8% | 75 | 44 |
| Comporta · 38996d | Ativo | €850,000 | €7,083 | 33.3% | 70 | 43 |
| Carvalhal · 956dc3 | Ativo | €750,000 | €5,357 | 0.8% | 65 | 45 |
| Mediana | €1,420,000 | €6,220 | 17.0% | 70 | 45 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo Com um rendimento bruto de apenas 2,5%, o potencial de investimento para arrendamento de longo prazo é limitado, dada a significativa diferença de 69,1% entre o preço pedido de €1.600.000 e o valor justo de €493.733. Além disso, a baixa pontuação para o bairro, classificada em 42/100, sugere desafios na atração de inquilinos de qualidade a longo prazo. Compra e manutenção Manter esta propriedade é menos apelativo devido ao seu estado sobrevalorizado, com uma discrepância substancial em relação ao seu valor justo de €493.733, apontando para uma possível pressão financeira a longo prazo. O contexto rural e a baixa densidade populacional aumentam ainda mais o risco, indicando que a propriedade pode não valorizar o suficiente para justificar o investimento inicial. Não ideal para: Habitação de estudantes, mercado de luxo A natureza rural de Comporta limita a viabilidade da habitação para estudantes, enquanto o preço excessivo torna-a inadequada para posicionamento no mercado de luxo. Compradores ou investidores potenciais devem considerar esses fatores cuidadosamente antes de avançar.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A propriedade enfrenta vulnerabilidade económica devido a uma baixa pontuação de estabilidade económica de 38/100, o que pode levar a possíveis quedas na procura de inquilinos e na receita de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 753 062 €
- Capital próprio necessário
- 473 062 €
- Prestação mensal
- 5397 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4376 €
- Preço1 600 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões120 000 €
- Imposto do Selo (escritura)12 800 €
- Imposto do Selo (crédito)7680 €
- Escritura, registo e banco5340 €
- Obras7242 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (55) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 69.1% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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