Moradia T3, 112 m² em Comporta, Alcácer do Sal
Moradia T3 com 112 m² em Comporta, Alcácer do Sal, à venda por 1 200 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 809 690 €, 32,5% abaixo do preço pedido. A análise de 22 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo contemporâneo, com vista de jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Moradia T3 com 4 casas de banho de 112 m², construído em 2007, certificado energético C. Localizado freguesia de Comporta, concelho de Alcácer do Sal, distrito de Setúbal. Esta propriedade possui uma elegante lareira na sala de estar, aumentando a atmosfera acolhedora durante os meses mais frios e promovendo uma separação funcional entre os espaços sociais e privados.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de pedido de €1,200,000 está significativamente acima do valor justo de €809,690, indicando uma sobrevalorização de €390,310 (48.2%). Esta propriedade não pode ser considerada um bom negócio devido ao seu preço inflacionado. Buy-to-flip angle. Com renovações estratégicas, uma abordagem buy-to-flip poderia potencialmente aumentar o valor de revenda, visando uma posição de mercado mais favorável. No entanto, a valorização atual limita a rentabilidade imediata a curto prazo. Buy-to-let angle. Gerar um rendimento bruto de 2.4% com um rendimento de aluguer estimado de €2,400 por mês está alinhado com uma estratégia de compra para arrendar a longo prazo. Isso poderia proporcionar um fluxo de caixa constante, embora o rendimento seja relativamente baixo dada a preço da propriedade.
Avaliação
Valor justo estimado em €809,690 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €1,200,000 situa-se €390,310 (48.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,200,000 face à base da zona de Comporta, Alcácer do Sal, Setúbal de €776,460 (€6,933/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 77/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €776,460, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €809,690 (€7,229/m²), uma diferença de €390,310 (48.2%) face ao preço pedido de €1,200,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Comporta · 19f73f | Imóvel em análise | €1,200,000 | €10,714 | — | 75 | 42 |
| rua das Casas da Comporta S / N | Ativo | €940,000 | €7,231 | 32.5% | 75 | 46 |
| Comporta · 483afb | Ativo | €1,850,000 | €5,606 | 47.7% | 85 | 45 |
| Comporta · 82c6c7 | Ativo | €980,000 | €5,568 | 48.0% | 72 | 56 |
| Comporta · 4bb8dc | Ativo | €1,200,000 | €12,632 | 17.9% | 76 | 47 |
| Mediana | €1,090,000 | €6,419 | 40.1% | 76 | 47 |
Tese de investimento
Buy-and-hold Esta propriedade, listada a €1,200,000, está significativamente sobrevalorizada em comparação ao seu valor justo de €809,690, representando uma diferença de 48,2%. Com um baixo rendimento bruto de 2,4%, o potencial de valorização a longo prazo nesta área rural parece limitado. Long-term rental O elevado preço de listagem de €1,200,000 em relação ao valor justo de €809,690 indica que esta propriedade está atualmente sobrevalorizada, com uma diferença substancial de 48,2%. Além disso, com um rendimento anual de apenas 2,4%, o retorno financeiro em uma capacidade de arrendamento a longo prazo é pouco provável que justifique o investimento inicial. Value-add renovation Com um preço de €1,200,000, esta propriedade está sobrevalorizada quando comparada ao valor justo de €809,690, demonstrando uma discrepância significativa de 48,2%. Mesmo com potenciais renovações, o rendimento bruto de 2,4% e a classificação de condição da propriedade de 77/100 podem não oferecer um incentivo suficiente para uma valorização robusta. Not ideal for Arrendamento a curto prazo, alojamento para estudantes ou oportunidades no mercado de luxo, devido a propriedade estar sobrevalorizada e a resultados fracos em métricas críticas.
Riscos
Risco de baixa estabilidade económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 30/100, a propriedade pode estar exposta a uma maior volatilidade do mercado e a potenciais quedas na procura de arrendamento.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 320 905 €
- Capital próprio necessário
- 360 905 €
- Prestação mensal
- 4047 €
- Rentabilidade bruta
- 2,2 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -3078 €
- Preço1 200 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões90 000 €
- Imposto do Selo (escritura)9600 €
- Imposto do Selo (crédito)5760 €
- Escritura, registo e banco4380 €
- Obras11 165 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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