Moradia T4, 119 m² em Fernão Ferro, Seixal
Moradia T4 com 119 m² em Fernão Ferro, Seixal, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 128 316 €, 34,4% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 1 casas de banho de 119 m², construído em 1985, certificado energético F. Localizado freguesia de Fernão Ferro, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. Características notáveis: A propriedade inclui uma grande área exterior que oferece um potencial substancial para paisagismo e desenvolvimento recreativo, juntamente com um perímetro totalmente murado que garante privacidade e segurança.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €270,000 está significativamente acima do seu valor justo de €128,316, indicando que está sobrevalorizada em €141,684 ou 52,5%. Isso sugere que os investidores em potencial devem ter cautela antes de considerar uma compra.
Avaliação
Valor justo estimado em €128,316 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €270,000 situa-se €141,684 (52.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €270,000 face à base da zona de Fernão Ferro, Seixal, Setúbal de €351,050 (€2,950/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 38/100 (Condição 35 · Materiais 38 · Dimensões das divisões 40). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 62/100 (Mercado habitacional 65 · Serviços 55 · Económico 60 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Fernão Ferro, Seixal, Setúbal
Base da zona €351,050 + condição -€69,727 + localização +€9,071 = valor justo estimado de €128,316 (€1,078/m²), uma diferença de €141,684 (52.5%) face ao preço pedido de €270,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Fernão Ferro · f363d9 | Imóvel em análise | €270,000 | €2,269 | — | 35 | 62 |
| Fernão Ferro · 90da93 | Ativo | €130,000 | €2,600 | 14.6% | 40 | 78 |
| Fernão Ferro · 6f406b | Ativo | €330,000 | €3,438 | 51.5% | 42 | 71 |
| Fernão Ferro · e40bbe | Ativo | €320,000 | €3,556 | 56.7% | 30 | 70 |
| Fernão Ferro · 1e610b | Ativo | €495,000 | €2,781 | 22.6% | — | 70 |
| Mediana | €325,000 | €3,110 | 37.0% | 40 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O rendimento bruto da propriedade de 5,9% não justifica o preço de listagem de €270,000 quando comparado ao valor justo de €128,316, indicando uma significativa sobrevalorização. Com uma classificação do bairro de 62/100, a procura potencial para arrendamentos de longo prazo pode não ser suficiente para cobrir o custo premium. Arrendamento familiar A €270,000, esta propriedade está sobrevalorizada em relação ao seu valor justo de €128,316, reduzindo sua atratividade para oportunidades de arrendamento familiar. A sua pontuação de condição de 38/100 reflete reparos necessários que podem dissuadir famílias à procura de acomodações confortáveis. Compra e manutenção Investir nesta propriedade ao preço de listagem de €270,000, significativamente acima do valor justo de €128,316, torna-a uma proposta de compra e manutenção questionável. A localização suburbana e a qualidade média do bairro podem limitar o potencial de valorização, complicando ainda mais a viabilidade do investimento a longo prazo.
Riscos
Vulnerabilidade Económica O índice de estabilidade económica de 60 sugere flutuações potenciais nos níveis de rendimento que podem impactar negativamente a retenção de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 374 622 €
- Capital próprio necessário
- 158 622 €
- Prestação mensal
- 911 €
- Rentabilidade bruta
- 4,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -257 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras89 513 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (38/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 52.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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