Moradia em Fernão Ferro
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Moradia T4 com 153 m² em Fernão Ferro, Seixal, à venda por 270 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 217 092 €, 19,6% abaixo do preço pedido. A rentabilidade bruta estimada do arrendamento é de 8,9%. A análise de 34 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q4 (corrente). Estilo de quinta rústica, com vista de jardim. Características visíveis nas fotografias: jardim, soalho de madeira e pavimento flutuante. Nas imediações: paragem de autocarro (Fernão Ferro (R República 361)) a 180 m, supermercado (Aldi) a 760 m e escola (Escola Básica da Quinta dos Morgados) a 490 m. Num raio de 1,5 km há 87 pontos de interesse.
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Visão geral
Moradia T4 de 153 m², com 2 casas de banho, ano de construção 1971. Localização: freguesia: Fernão Ferro · concelho: Seixal · distrito: Setúbal. O imóvel inclui um salão independente com lareira e adega, mas situa-se numa AUGI, não tem licença de utilização e necessita de obras substanciais.
Resumo financeiro
O imóvel está sobreavaliado: o preço pedido de 270 000 € está 53 000 € acima do valor justo de 217 000 €, o que corresponde a 19,6% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança neste valor justo é média.
Avaliação
- Modelo de transações
- 303 277 €peso 68%164 vendas registadas · dados reais de transações
- Modelo de anúncios ajustado
- 261 332 €peso 32%anúncios atuais ajustados ao nível de venda
- Obras estimadas
- −43 434 €−15,0%a partir de 289 985 €
- Margens de prudência
- −29 459 €−11,9%a partir de 246 551 €
- Valor justo
- 217 092 €combinação dos dois modelos, após os ajustes
- Preço pedido justo
- 252 726 €valor justo + margem de negociação típica de 16,4% · referência para negociação, não o veredicto
Modelo de transações: Utiliza dados reais de transações em Fernão Ferro: 164 vendas registadas nos quatro trimestres até ao 2.º trimestre de 2026. Modelo de anúncios ajustado: Utiliza anúncios atuais, ajustando os preços pedidos ao nível de venda. O valor justo combina estes modelos, atribuindo 70% de ponderação ao Modelo de transações e 30% ao Modelo de anúncios ajustado. Os ajustamentos conservadores usam a leitura mais conservadora da área e deduzem as obras estimadas; o valor resultante fica 11,9% abaixo da estimativa central de 247 000 €. O valor justo é 217 000 € e o preço pedido, de 270 000 €, está acima do valor justo: o imóvel está sobreavaliado: o valor justo é 53 000 € (19,6%) inferior ao preço pedido — 19,6% de desvalorização face ao preço pedido. A confiança é média. Imóveis deste tipo vendem-se habitualmente cerca de 16,4% abaixo do preço pedido, pelo que o preço pedido justo é de 253 000 €; o preço pedido de 270 000 € está 17 000 € acima deste.
Tese de investimento
Rentabilidade bruta 8,9% (antes de custos)
Nenhuma estratégia específica em destaque para este imóvel.
A moradia T4 em Fernão Ferro, Seixal, tem 153 m², mas, a 270 000 €, o preço pedido está acima do valor justo de 217 000 €; a desvalorização face ao preço pedido é de 53 000 € (19,6%). O estado, com uma pontuação de 37/100, merece uma análise cuidadosa, enquanto a pontuação do bairro é de 50/100; a rentabilidade bruta de 8,9% é outro fator a ponderar, mas não foi identificada uma estratégia de investimento específica.
Indicativo, antes de custos, períodos sem inquilino e gestão. Não constitui aconselhamento de investimento.
Riscos
Estabilidade económica e dos inquilinos As pontuações de 50/100 tanto para a estabilidade económica como para a estabilidade dos inquilinos indicam estabilidade moderada e podem limitar a confiança na resiliência do imóvel. Qualidade dos dados A verificação da qualidade dos dados foi aprovada, mas a licença de utilização consta das conclusões, pelo que o seu estado não é claro. Incerteza do valor justo O valor justo é de 217 000 €, com confiança média; a área indicada no anúncio contradiz a área registada, o valor é líquido das obras estimadas e as duas estimativas diferem mais do que a tolerância.
Qualidade dos dados
Nota AConstatações: 1
Resultados confirmados das nossas verificações a este anúncio. Informam; não alteram a avaliação.
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Faça as contas
- Custo total de compra
- 402 672 €
- Capital próprio necessário
- 186 672 €
- Prestação mensal
- 911 €
- Rentabilidade bruta
- 7,1 %
- Saldo mensal (ano 1)
- +265 €
- Preço270 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões9506 €
- Imposto do Selo (escritura)2160 €
- Imposto do Selo (crédito)1296 €
- Escritura, registo e banco2148 €
- Obras117 563 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹA área do anúncio contradiz a área registada
- ℹValor líquido de obras estimadas
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Modelos 3.4.3 (Qualidade dos dados v3 · Avaliação v4.2 · Estratégia v3.1)
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