Moradia T13, 525 m² em Queluz e Belas, Sintra
Moradia T13 com 525 m² em Queluz e Belas, Sintra, à venda por 1 200 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 740 139 €, 27,7% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T13 com 0 casas de banho de 525 m², construído em 1951. Localizado freguesia de Queluz e Belas, concelho de Sintra, distrito de Lisbon. Ponto de Venda Único: A localização privilegiada na Avenida da República permite oportunidades comerciais de alta visibilidade, além de desenvolvimento residencial exclusivo. Necessidade de Renovação: Os danos estruturais apresentam desafios e potencial para valorização através da reabilitação.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,200,000 ultrapassa o valor justo de €740,139 em €459,861, considerando-a sobrevalorizada em 38.3%. Esta discrepância significativa sugere que investidores potenciais poderão querer reconsiderar a avaliação.
Avaliação
Valor justo estimado em €740,139 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,200,000 situa-se €459,861 (38.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,200,000 face à base da zona de Queluz e Belas, Sintra, Lisbon de €1,626,450 (€3,098/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 13/100 (Condição 5 · Materiais 10 · Dimensões das divisões 25). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Queluz e Belas, Sintra, Lisbon
Base da zona €1,626,450 + condição -€512,695 + localização +€126,185 = valor justo estimado de €740,139 (€1,410/m²), uma diferença de €459,861 (38.3%) face ao preço pedido de €1,200,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Queluz e Belas · f3660f | Imóvel em análise | €1,200,000 | €2,286 | — | — | 78 |
| rua 5 de Outubro | Ativo | €430,000 | €3,739 | 63.6% | 20 | 73 |
| rua da Juventude | Ativo | €595,000 | €3,790 | 65.8% | 40 | 78 |
| Queluz e Belas · b7b510 | Ativo | €820,000 | €2,343 | 2.5% | — | 71 |
| via A36 | Ativo | €429,000 | €1,716 | 24.9% | — | 75 |
| Mediana | €512,500 | €3,041 | 33.0% | 30 | 74 |
Tese de investimento
Aluguel a longo prazo Esta propriedade está sobrevalorizada em 38,3%, indicando que a renda potencial pode não justificar o investimento, especialmente dado o rendimento bruto de 0%. Além disso, a sua baixa classificação de condição de 13/100 levanta preocupações sobre a manutenção contínua e a satisfação dos inquilinos em um mercado de aluguel competitivo. Aluguel familiar Com um valor justo de €740,139 e um preço de listagem de €1,200,000, a propriedade falha em representar uma opção razoável para famílias que buscam aluguéis a longo prazo, especialmente devido à sua baixa pontuação de condição. A localização suburbana atraente perto de Lisboa pode gerar interesse, mas a precificação atual desafia sua viabilidade como aluguel familiar. Comprar e manter A substancial diferença de preço sugere que manter esta propriedade a longo prazo pode não gerar os retornos esperados, especialmente com o rendimento de 0% e uma classificação de condição que indica que requer investimento significativo. Embora as comodidades do bairro e as conexões com Lisboa possam aumentar o valor futuro, a sobrevalorização atual diminui a atratividade de uma estratégia de compra e manutenção.
Riscos
Vulnerabilidade Económica A pontuação de estabilidade económica de 80/100 sugere um ambiente económico forte, mas qualquer desaceleração poderia impactar significativamente a estabilidade do inquilino, atualmente em 75/100, levando a potenciais aumentos nas vagas ou incumprimentos de rendas.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 832 552 €
- Capital próprio necessário
- 872 552 €
- Prestação mensal
- 4047 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -5042 €
- Preço1 200 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões90 000 €
- Imposto do Selo (escritura)9600 €
- Imposto do Selo (crédito)5760 €
- Escritura, registo e banco4380 €
- Obras522 812 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 🔧Condição do imóvel (13/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 38.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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