Edifício de uso misto em Estrela
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Edifício de uso misto T0 com 2600 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 9 000 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 11 710 546 €, 43,1% acima do preço pedido.
Visão geral
mix_use_building T0 com 0 casas de banho de 2600 m². Localizado em rua do Quelhas, freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. A propriedade apresenta detalhes arquitetónicos originais meticulosamente preservados, realçando a sua essência histórica enquanto incorpora comodidades modernas de luxo, incluindo uma ginásio privado e uma sala de cinema.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €9,000,000 está situado a 30,1% abaixo do valor justo de €11,710,546, indicando que a propriedade está subvalorizada. Esta discrepância apresenta uma oportunidade única de valorização. Buy-to-flip angle. Uma abordagem estratégica de compra e revenda poderia capitalizar sobre a significativa diferença de valor, visando revenda a um investidor ou desenvolvedor a um preço premium assim que as condições do mercado local melhorem. Buy-to-let angle. Ao utilizar a sua localização privilegiada em Lisboa, a propriedade pode gerar um forte rendimento de aluguer através de alugueres de longo ou curto prazo, apesar de atualmente ter um rendimento bruto de 0%.
Avaliação
Valor justo estimado em €11,710,546 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €9,000,000 situa-se €2,710,546 (30.1%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €9,000,000 face à base da zona de rua do Quelhas de €15,280,200 (€5,877/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 88/100 (Condição 85 · Materiais 90 · Dimensões das divisões 88). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 85 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Quelhas
Base da zona €15,280,200 + condição +€325,000 + localização +€1,146,746 = valor justo estimado de €11,710,546 (€4,504/m²), uma diferença de €2,710,546 (30.1%) face ao preço pedido de €9,000,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Quelhas | Imóvel em análise | €9,000,000 | €3,462 | — | 85 | 78 |
| Estrela · c1f284 | Ativo | €5,400,000 | €6,506 | 88.0% | 85 | 83 |
| rua do Barão, 19 | Ativo | €6,500,000 | €6,813 | 96.8% | 83 | 83 |
| Arroios · aff4ea | Ativo | €1,150,000 | €17,424 | 403.4% | 78 | 81 |
| Estrela · 8d9f5e | Ativo | €750,000 | €2,757 | 20.3% | 80 | 81 |
| Mediana | €3,275,000 | €6,660 | 92.4% | 82 | 82 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Esta propriedade apresenta uma estratégia de arrendamento a longo prazo atraente, dada a forte procura por habitação numa localização central em Lisboa, com potencial para retornos significativos, dado o valor justo de €11,710,546, indicando uma diferença de 30,1%. A alta classificação de condição (88/100) da área e os bairros bem equipados contribuem positivamente para a atratividade para os inquilinos. Arrendamento a curto prazo Com a vibrante cena turística de Lisboa, esta propriedade está bem posicionada para arrendamentos a curto prazo, especialmente considerando a sua localização central e a diferença em relação ao valor justo. As boas classificações de bairro sugerem que pode atrair uma variedade de hóspedes a curto prazo em busca de alojamentos de qualidade. Compra e manutenção A estratégia de compra e manutenção para esta propriedade é apoiada pelo seu estado subvalorizado em relação ao valor justo e pela robustez da área em termos de procura habitacional e indicadores económicos. A classificação favorável de condição e as comodidades do bairro fortalecem o potencial de valorização a longo prazo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Devido a uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 75/100, existe o risco de uma rotatividade mais elevada de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 9 813 300 €
- Capital próprio necessário
- 2 613 300 €
- Prestação mensal
- 31 533 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -43 499 €
- Preço9 000 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões675 000 €
- Imposto do Selo (escritura)72 000 €
- Imposto do Selo (crédito)43 200 €
- Escritura, registo e banco23 100 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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