Edifício de uso misto, 954 m² em Santa Maria Maior, Lisbon
Edifício de uso misto com 954 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 6 500 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 280 173 €, 44,5% abaixo do preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo contemporâneo, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e jardim.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 0 casas de banho de 954 m². Localizado em rua do Barão, 19, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: A propriedade inclui um loft escultural único com potencial para diversas conversões, juntamente com apartamentos elegantemente temáticos com varandas privadas e vistas panorâmicas sobre o rio. Detalhes Adicionais: A essência histórica com adaptabilidade contemporânea eleva seu apelo como investimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €6,500,000 está significativamente acima do valor justo, representado pela avaliação de mercado justa de €1,280,173, tornando a propriedade sobrevalorizada em €5,219,827 (80.3%).
Avaliação
Valor justo estimado em €1,280,173 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €6,500,000 situa-se €5,219,827 (80.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €6,500,000 face à base da zona de rua do Barão, 19 de €5,054,292 (€5,298/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 80/100 (Condição 78 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 80). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 83/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua do Barão, 19
Base da zona €5,054,292 + condição +€119,250 + localização +€135,373 = valor justo estimado de €1,280,173 (€1,342/m²), uma diferença de €5,219,827 (80.3%) face ao preço pedido de €6,500,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua do Barão, 19 | Imóvel em análise | €6,500,000 | €6,813 | — | 78 | 83 |
| rua do Quelhas | Ativo | €9,000,000 | €3,462 | 49.2% | 85 | 78 |
| Misericórdia · a3123b | Ativo | €4,500,000 | €2,978 | 56.3% | — | 81 |
| Estrela · c1f284 | Ativo | €5,400,000 | €6,506 | 4.5% | 85 | 83 |
| Arroios · aff4ea | Ativo | €1,150,000 | €17,424 | 155.7% | 58 | 81 |
| Mediana | €4,950,000 | €4,984 | 26.9% | 85 | 81 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade em Santa Maria Maior está valorizada em €6.500.000, significativamente acima do seu valor justo de €1.280.173, indicando que está sobrevalorizada em 80,3%. Dada a ausência de rendimento e as condições atuais do mercado, esta estratégia não é viável para gerar uma renda sustentável. Arrendamento a curto prazo O modelo de preços atual sugere a falta de potencial de rentabilidade, uma vez que o valor justo da propriedade é apenas €1.280.173, tornando-a sobrevalorizada em 80,3%. Sem um rendimento viável e considerando as tendências do mercado, os alugueres de curto prazo não seriam um investimento estratégico. Comprar e manter Com um valor justo de €1.280.173, o preço de €6.500.000 da propriedade indica um ativo sobrevalorizado que provavelmente não se apreciará o suficiente ao longo do tempo para justificar tal investimento. Investir numa estratégia de comprar e manter aqui resultaria numa alocação imprudente de capital a longo prazo. Não ideal para: Alojamento para estudantes
Riscos
[Risco de rotatividade de inquilinos] Com uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 60/100, existe um risco elevado de rotatividade, potencialmente levando a custos adicionais e períodos de vazio que podem afetar o fluxo de caixa.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 7 143 549 €
- Capital próprio necessário
- 1 943 549 €
- Prestação mensal
- 22 092 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -30 195 €
- Preço6 500 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões487 500 €
- Imposto do Selo (escritura)52 000 €
- Imposto do Selo (crédito)31 200 €
- Escritura, registo e banco17 100 €
- Obras55 749 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 80.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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