Edifício de uso misto em Arroios
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Edifício de uso misto T0 com 66 m² em Arroios, Lisbon, à venda por 1 150 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 46 200 €, 49% abaixo do preço pedido.
Visão geral
mix_use_building T0 com 0 casas de banho de 66 m², construído em 1951, certificado energético D. Localizado freguesia de Arroios, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Característica Única: Os 120m² de terreno adicionais oferecem um potencial significativo para o desenvolvimento de áreas de lazer ao ar livre ou estacionamento, aumentando o valor e a utilidade global da propriedade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,150,000 excede significativamente o valor justo de €46,200, resultando numa avaliação sobrevalorizada de €1,103,800 (96.0% acima do valor). Esta discrepância sugere que a propriedade não é um investimento financeiramente viável.
Avaliação
Valor justo estimado em €46,200 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,150,000 situa-se €1,103,800 (96.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,150,000 face à base da zona de Arroios, Lisbon, Lisbon de €323,070 (€4,895/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 78 · Materiais 73 · Dimensões das divisões 75). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 81/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Arroios, Lisbon, Lisbon
Base da zona €323,070 + condição +€206 + localização +€5,074 = valor justo estimado de €46,200 (€700/m²), uma diferença de €1,103,800 (96.0%) face ao preço pedido de €1,150,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Arroios · aff4ea | Imóvel em análise | €1,150,000 | €17,424 | — | 78 | 81 |
| Misericórdia · a3123b | Ativo | €4,500,000 | €2,978 | 82.9% | — | 81 |
| Estrela · c1f284 | Ativo | €5,400,000 | €6,506 | 62.7% | 85 | 83 |
| rua do Barão, 19 | Ativo | €6,500,000 | €6,813 | 60.9% | 83 | 83 |
| rua do Quelhas | Ativo | €9,000,000 | €3,462 | 80.1% | 85 | 78 |
| Mediana | €5,950,000 | €4,984 | 71.4% | 85 | 82 |
Tese de investimento
Aluguer de longo prazo A propriedade em Arroios está sobrevalorizada a €1,150,000, com uma diferença significativa de 96% acima do seu valor justo de €46,200, tornando-a inviável para investimento em aluguer de longo prazo. Com um rendimento bruto de 0%, esta estratégia não apresenta um retorno lucrativo sobre o investimento. Aluguer de curto prazo Apesar da sua localização central em Lisboa, os preços a €1,150,000 excedem consideravelmente o valor justo de €46,200, o que indica que esta propriedade está sobrevalorizada para estratégias de aluguer de curto prazo. A ausência de rendimento bruto sugere ainda que não geraria retornos adequados para essa abordagem de investimento. Manter e Hold A estratégia de Manter e Hold é improvável que gere resultados favoráveis, uma vez que esta propriedade está sobrevalorizada a €1,150,000 comparada ao seu valor justo de €46,200. O rendimento bruto nulo e uma diferença substancial de 96% do valor justo apontam para potenciais perdas ao longo do tempo, em vez de ganhos.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, há um potencial para uma maior rotatividade, o que pode resultar em taxas de vacância mais elevadas e perda de rendimento de aluguer ao longo do tempo.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 246 828 €
- Capital próprio necessário
- 326 828 €
- Prestação mensal
- 3879 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4858 €
- Preço1 150 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões69 000 €
- Imposto do Selo (escritura)9200 €
- Imposto do Selo (crédito)5520 €
- Escritura, registo e banco4260 €
- Obras8848 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 96.0% acima do valor justo.
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