Edifício de uso misto em Ruilhe
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Edifício de uso misto T0 com 488 m² em Ruilhe, Braga, à venda por 335 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 342 117 €, 2,2% acima do preço pedido.
Visão geral
mix_use_building T0 com 0 casas de banho de 488 m², construído em 1903. Localizado em avenida Comendador Padre David, freguesia de Ruilhe, concelho de Braga, distrito de Braga. Características Notáveis: A localização estratégica do edifício perto da estação de comboios de Ruílhe oferece uma excelente conectividade de transporte público, aumentando seu potencial para desenvolvimento de uso misto numa área em crescimento.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €335,000 está ligeiramente abaixo do valor justo de €342,117, representando uma diferença de €7,117 (2,1%). Assim, esta propriedade é considerada subvalorizada nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €342,117 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €335,000 situa-se €7,117 (2.1%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €335,000 face à base da zona de avenida Comendador Padre David de €1,022,360 (€2,095/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 15/100 (Condição 10 · Materiais 20 · Dimensões das divisões 25). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 66/100 (Mercado habitacional 70 · Serviços 60 · Económico 70 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida Comendador Padre David
Base da zona €1,022,360 + condição -€457,500 + localização +€48,097 = valor justo estimado de €342,117 (€701/m²), uma diferença de €7,117 (2.1%) face ao preço pedido de €335,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida Comendador Padre David | Imóvel em análise | €335,000 | €686 | — | — | 66 |
| Braga (São Vitor) · 523081 | Ativo | €240,000 | €1,655 | 141.1% | — | 62 |
| rua de São Vicente, 142 | Ativo | €295,000 | €1,788 | 160.4% | — | 63 |
| Sande (Vila Nova) e Sande (São Clemente) · 5230a4 | Ativo | €200,000 | €1,667 | 142.8% | 18 | 62 |
| avenida Central | Ativo | €440,000 | €2,316 | 237.3% | 20 | 57 |
| Mediana | €267,500 | €1,728 | 151.6% | 19 | 62 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo Com um valor justo de €342,117, a propriedade a €335,000 apresenta uma margem de apenas 2.1%, sugerindo que está atualmente subvalorizada. Embora o bairro obtenha uma pontuação de 66/100 pela qualidade dos inquilinos, a classificação da condição do edifício de 15/100 indica que são necessárias renovações significativas antes de maximizar o potencial de arrendamento. Arrendamento familiar A avaliação da propriedade de €335,000 mostra uma ligeira subvalorização em comparação com o seu valor justo de €342,117, tornando-a uma opção atraente para arrendamentos familiares. Dadas as características suburbanas de Braga e a atividade económica moderada, as famílias em busca de residências a longo prazo poderão achar esta localização apelativa, apesar da má condição do edifício. Compra e manutenção Adquirir esta propriedade a €335,000, ligeiramente abaixo do seu valor justo de €342,117, posiciona-a favoravelmente para uma estratégia de compra e manutenção. Os investidores devem ter em conta as classificações moderadas do bairro, visando melhorar a propriedade ao longo do tempo à medida que Braga continua a desenvolver-se e atrair mais residentes.
Riscos
Risco de Instabilidade Económica e de Inquilinos: Com uma pontuação de estabilidade económica de 70/100 e uma pontuação de estabilidade de inquilinos de 65/100, existe um risco aumentado de que flutuações na economia local possam levar a uma rotatividade de inquilinos e a vagas, impactando negativamente a renda de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 831 492 €
- Capital próprio necessário
- 563 492 €
- Prestação mensal
- 1130 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1432 €
- Preço335 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões14 100 €
- Imposto do Selo (escritura)2680 €
- Imposto do Selo (crédito)1608 €
- Escritura, registo e banco2304 €
- Obras475 800 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (15/100) está abaixo da média.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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