Apartamento T3, 145 m² em Estrela, Lisbon
Apartamento T3 com 145 m² em Estrela, Lisbon, à venda por 890 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 592 216 €, 25,1% abaixo do preço pedido. A análise de 30 fotografias classifica o estado de conservação como C4 (razoável) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade, jardim e mar. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, vidros duplos e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 145 m². Localizado em rua de São Bernardo S / N, freguesia de Estrela, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. As comodidades no rooftop incluem um terraço de 540 m² e uma piscina com vistas panorâmicas de Lisboa e do Rio Tejo, aumentando o apelo da propriedade para viver ao ar livre na cidade.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €890,000 está significativamente acima do valor justo de €592,216, colocando-o sobrevalorizada em €297,784, ou 33.5%. Esta discrepância sugere uma abordagem cautelosa para os investidores potenciais, dada as atuais condições de mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €592,216 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €890,000 situa-se €297,784 (33.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €890,000 face à base da zona de rua de São Bernardo S / N de €852,165 (€5,877/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 52/100 (Condição 54 · Materiais 56 · Dimensões das divisões 50). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 82/100 (Mercado habitacional 90 · Serviços 90 · Económico 90 · Qualidade dos inquilinos 60). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua de São Bernardo S / N
Base da zona €852,165 + condição -€51,883 + localização +€73,089 = valor justo estimado de €592,216 (€4,084/m²), uma diferença de €297,784 (33.5%) face ao preço pedido de €890,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua de São Bernardo S / N | Imóvel em análise | €890,000 | €6,138 | — | 54 | 82 |
| Arroios · 1e6217 | Ativo | €570,000 | €4,385 | 28.6% | — | 85 |
| Arroios · 1e6269 | Ativo | €426,000 | €3,550 | 42.2% | — | 87 |
| rua Rodrigo da Fonseca, 143 | Ativo | €1,160,000 | €5,859 | 4.6% | 46 | 84 |
| avenida Almirante Reis, 75 | Ativo | €475,000 | €4,318 | 29.6% | 60 | 85 |
| Mediana | €522,500 | €4,352 | 29.1% | 53 | 85 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O preço atual de €890,000 reflete um prémio significativo de 33,5% sobre o valor justo de €592,216, o que indica que este investimento está sobrevalorizado. Além disso, com um rendimento bruto de apenas 3,8% e uma classificação de condição de 52/100, as perspetivas de arrendamento a longo prazo podem não gerar retornos satisfatórios. Arrendamento de curto prazo para férias Dada a substancial diferença entre o preço de venda e o valor justo, o preço pedido de €890,000 para esta propriedade está sobrevalorizado, o que pesaria fortemente nos retornos do arrendamento de curto prazo. Embora a boa classificação do bairro de 82/100 sugira potencial, o alto custo de entrada diminui a rentabilidade potencial nesta estratégia. Compra e retenção A etiqueta de preço de €890,000 indica que a propriedade está sobrevalorizada em comparação com o valor justo de €592,216, o que afeta negativamente a viabilidade financeira da estratégia de compra e retenção. Mesmo com as desejáveis comodidades da localização, a apreciação antecipada pode não compensar o preço de compra inflacionado a longo prazo.
Riscos
Risco de Default do Inquilino A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 60/100 indica um risco moderado de defaults por parte dos inquilinos, o que poderia impactar a receita de aluguer e o desempenho financeiro.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 033 252 €
- Capital próprio necessário
- 321 252 €
- Prestação mensal
- 2990 €
- Rentabilidade bruta
- 3,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -1806 €
- Preço890 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões53 400 €
- Imposto do Selo (escritura)7120 €
- Imposto do Selo (crédito)4272 €
- Escritura, registo e banco3636 €
- Obras74 824 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (60) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 🔧Condição do imóvel (52/100) está abaixo da média.
- 📊O anúncio está 33.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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