Apartamento T3, 165 m² em Corroios, Seixal
Apartamento T3 com 165 m² em Corroios, Seixal, à venda por 550 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 307 799 €, 30,6% abaixo do preço pedido. A análise de 43 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo contemporâneo, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e aquecimento central.
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Visão geral
Apartamento T3 com 2 casas de banho de 165 m², construído em 2006. Localizado em rua da Restauração da Independência, freguesia de Corroios, concelho de Seixal, distrito de Setúbal. A propriedade dispõe de uma varanda espaçosa com vista para os bem cuidados jardins, melhorando a experiência de viver na tranquila comunidade fechada do Parque Luso.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €550,000 está significativamente acima do valor justo de €307,799, traduzindo-se numa sobrevalorização de €242,201 ou 44.0%. Embora a propriedade tenha acabamentos de alta qualidade, isso não justifica este preço.
Avaliação
Valor justo estimado em €307,799 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €550,000 situa-se €242,201 (44.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €550,000 face à base da zona de rua da Restauração da Independência de €501,270 (€3,038/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 83/100 (Condição 80 · Materiais 85 · Dimensões das divisões 83). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 74/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 70 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 65). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Restauração da Independência
Base da zona €501,270 + condição +€20,625 + localização +€25,154 = valor justo estimado de €307,799 (€1,865/m²), uma diferença de €242,201 (44.0%) face ao preço pedido de €550,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Restauração da Independência | Imóvel em análise | €550,000 | €3,333 | — | 80 | 74 |
| Corroios · 25f736 | Ativo | €320,000 | €2,909 | 12.7% | 85 | 76 |
| alameda Santa Marta do Pinhal | Ativo | €395,000 | €3,435 | 3.0% | — | 68 |
| Corroios · 0239dc | Ativo | €595,000 | €2,793 | 16.2% | 74 | 74 |
| rua da Restauração da Independência | Ativo | €390,000 | €3,545 | 6.4% | 78 | 78 |
| Mediana | €392,500 | €3,172 | 4.8% | 78 | 75 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento T3 em Corroios está sobrevalorizado a €550,000, enquanto o valor justo é apenas €307,799, indicando uma diferença de 44,0% que é uma preocupação significativa para potenciais retornos. Com um rendimento bruto de 4,2%, este investimento não oferece um incentivo financeiro suficiente, dado o preço pedido. Arrendamento familiar Embora o apartamento tenha uma pontuação de condição decente de 83/100 e esteja localizado numa vizinhança com uma classificação de 74/100, o alto preço de €550,000 em comparação com o valor justo suscita preocupações para as perspectivas de arrendamento familiar. As famílias podem encontrar alternativas de melhor valor na região metropolitana de Lisboa, limitando a procura por esta propriedade. Compra e manutenção Comprar este apartamento como uma estratégia de longo prazo parece desaconselhável devido à sua situação de sobrevalorização, com o preço atual de €550,000 a exceder em muito o valor justo de €307,799. O rendimento de 4,2% não justifica o investimento, especialmente considerando outras oportunidades na área que podem estar mais alinhadas com os princípios de investimento baseados em valor.
Riscos
Risco de turnover de inquilinos Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 65/100, existe uma maior probabilidade de turnover de inquilinos, o que pode levar a taxas de vacância mais altas e perda de rendimento de aluguer.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 591 160 €
- Capital próprio necessário
- 151 160 €
- Prestação mensal
- 1848 €
- Rentabilidade bruta
- 3,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -745 €
- Preço550 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões31 300 €
- Imposto do Selo (escritura)4400 €
- Imposto do Selo (crédito)2640 €
- Escritura, registo e banco2820 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (65) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 44.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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