Edifício de uso misto, 330 m² em Ajuda, Lisbon
Edifício de uso misto com 330 m² em Ajuda, Lisbon, à venda por 1 540 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 1 432 072 €, 6,5% abaixo do preço pedido. A análise de 31 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade, jardim, rio e mar. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e lareira.
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Visão geral
mix_use_building T0 com 4 casas de banho de 330 m², construído em 1951, certificado energético B. Localizado em rua das Açucenas, freguesia de Ajuda, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Esta propriedade possui um amplo terraço de 30 metros quadrados com vistas deslumbrantes do rio, da cidade e do Castelo de São Jorge, ideal para relaxamento e entretenimento ao ar livre.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €1,540,000 está €107,928 (7.0%) acima do valor justo de €1,432,072. Esta propriedade está sobrevalorizada tendo em conta as métricas do mercado. Buy-to-flip angle. Uma estratégia de buy-to-flip envolveria a renovação da propriedade para aumentar o seu apelo estético, visando assim um preço de revenda mais elevado que justifique o investimento inicial excessivo. Buy-to-let angle. A estratégia de renda parece menos viável, uma vez que a propriedade atualmente mostra um rendimento bruto de 0% devido à ausência de renda esperada.
Avaliação
Valor justo estimado em €1,432,072 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,540,000 situa-se €107,928 (7.0%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,540,000 face à base da zona de rua das Açucenas de €1,739,430 (€5,271/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 76/100 (Condição 74 · Materiais 70 · Dimensões das divisões 65). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 75/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua das Açucenas
Base da zona €1,739,430 + condição +€2,578 + localização +€129,954 = valor justo estimado de €1,432,072 (€4,340/m²), uma diferença de €107,928 (7.0%) face ao preço pedido de €1,540,000.
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade está atualmente listada por €1,540,000, o que representa 7% acima do seu valor justo de €1,432,072, indicando que está sobrevalorizada. Com um rendimento bruto de 0%, o retorno potencial para arrendamento de longo prazo é insuficiente para justificar o investimento a este preço. Arrendamento familiar Embora a propriedade seja adequada para arrendamentos familiares, dada a sua localização suburbana e boas ligações de transporte, o preço de €1,540,000 excede o seu valor justo em 7%. Como resultado, arrendar para famílias não gerará retornos adequados para sustentar este investimento, considerando a avaliação atual. Comprar e manter O preço de €1,540,000 coloca a propriedade em desvantagem, uma vez que está acima do valor justo de €1,432,072, tornando-a assim sobrevalorizada. A estratégia de manter a propriedade a longo prazo pode não resultar na valorização esperada do ativo, dado o rendimento bruto estagnado de 0% e a precificação acima do mercado.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100 sugere uma probabilidade moderada de rotatividade de inquilinos, o que pode impactar o fluxo de caixa e aumentar os custos de vacância.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 718 976 €
- Capital próprio necessário
- 486 976 €
- Prestação mensal
- 5194 €
- Rentabilidade bruta
- 0,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -6610 €
- Preço1 540 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões115 500 €
- Imposto do Selo (escritura)12 320 €
- Imposto do Selo (crédito)7392 €
- Escritura, registo e banco5196 €
- Obras38 568 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 7.0% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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