Apartamento T2, 132 m² em Lumiar, Lisbon
Apartamento T2 com 132 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 805 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 578 242 €, 22% abaixo do preço pedido. A análise de 16 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo minimalista, com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T2 com 3 casas de banho de 132 m², certificado energético A. Localizado freguesia de Lumiar, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este apartamento em Lumiar possui uma estação de carregamento para veículos elétricos na garagem, e beneficia de vistas deslumbrantes sobre a cidade, melhoradas pela excelente exposição solar.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €805,000 está significativamente acima do valor justo de €578,242, refletindo um prémio excessivo de €226,758 (28.2%). Este imóvel é considerado sobrevalorizado.
Avaliação
Valor justo estimado em €578,242 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €805,000 situa-se €226,758 (28.2%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €805,000 face à base da zona de Lumiar, Lisbon, Lisbon de €635,844 (€4,817/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 75/100 (Condição 72 · Materiais 78 · Dimensões das divisões 76). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 78/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 75). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
Lumiar, Lisbon, Lisbon
Base da zona €635,844 + condição +€206 + localização +€58,219 = valor justo estimado de €578,242 (€4,381/m²), uma diferença de €226,758 (28.2%) face ao preço pedido de €805,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Lumiar · ba5919 | Imóvel em análise | €805,000 | €6,098 | — | 72 | 78 |
| avenida David Mourão-Ferreira | Ativo | €950,000 | €4,545 | 25.5% | 85 | 77 |
| rua Gama Pinto nas Colinas do Cruzeiro | Ativo | €590,000 | €3,576 | 41.4% | 75 | 75 |
| rua Doutor Sidónio Pais | Ativo | €750,000 | €3,000 | 50.8% | 75 | 73 |
| rua Frederico de Brito, 7 | Ativo | €520,000 | €4,333 | 28.9% | 72 | 81 |
| Mediana | €670,000 | €3,955 | 35.2% | 75 | 76 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo O apartamento de 2 quartos em Lumiar, listado por €805,000, está sobrevalorizado em relação ao seu valor justo de €578,242, criando um gap substancial de 28.2%. Com um baixo rendimento bruto de 2.2%, não apresenta uma oportunidade convincente para investimentos em arrendamento a longo prazo. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter parece imprudente, dado o seu sobrepreço significativo e o valor justo estimado de €578,242. O baixo rendimento de 2.2% sugere um potencial limitado de valorização e indica que esta aquisição pode não oferecer retornos desejáveis a longo prazo. Arrendamento familiar Embora os arrendamentos familiares possam beneficiar de uma procura estável, o prémio de 28.2% sobre o valor justo torna este apartamento uma opção menos atractiva para famílias em busca de habitação para arrendar. O rendimento modesto de 2.2% juntamente com a sua classificação de condição sugere que os potenciais inquilinos possam considerar o custo como desproporcionado em relação ao valor oferecido.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A classificação de estabilidade dos inquilinos de 75/100 indica um maior potencial para rotatividade, o que pode levar a taxas de vacância aumentadas e custos associados.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 884 959 €
- Capital próprio necessário
- 240 959 €
- Prestação mensal
- 2715 €
- Rentabilidade bruta
- 2,0 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2170 €
- Preço805 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões48 300 €
- Imposto do Selo (escritura)6440 €
- Imposto do Selo (crédito)3864 €
- Escritura, registo e banco3432 €
- Obras17 923 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (2 fontes) limita a margem de negociação.
- 📊O anúncio está 28.2% acima do valor justo.
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