Apartamento T3, 209 m² em Lumiar, Lisbon
Apartamento T3 com 209 m² em Lumiar, Lisbon, à venda por 950 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 938 056 €, 1,2% abaixo do preço pedido. A análise de 43 fotografias classifica o estado de conservação como C2 (excelente) e os acabamentos como Q2 (topo de gama). Estilo minimalista, com vista de cidade e jardim. Características visíveis nas fotografias: ar condicionado, varanda e máquina de lavar loiça.
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Visão geral
Apartamento T3 com 3 casas de banho de 209 m², construído em 2022, certificado energético A. Localizado em avenida David Mourão-Ferreira, freguesia de Lumiar, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: O espaçoso terraço oferece vistas deslumbrantes do lago de Alta de Lisboa, tornando-o um espaço ao ar livre perfeito para relaxamento e entretenimento. Luz Natural: Todos os quartos beneficiam de muita luz solar, realçando a vibrante atmosfera em toda a casa.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €950,000 está 1.3% acima do valor justo de €938,056. Esta propriedade está sobrevalorizada com base nas condições atuais do mercado.
Avaliação
Valor justo estimado em €938,056 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €950,000 situa-se €11,944 (1.3%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €950,000 face à base da zona de avenida David Mourão-Ferreira de €1,006,753 (€4,817/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 87/100 (Condição 85 · Materiais 88 · Dimensões das divisões 86). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 77/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 85 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
avenida David Mourão-Ferreira
Base da zona €1,006,753 + condição +€26,125 + localização +€88,889 = valor justo estimado de €938,056 (€4,488/m²), uma diferença de €11,944 (1.3%) face ao preço pedido de €950,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| avenida David Mourão-Ferreira | Imóvel em análise | €950,000 | €4,545 | — | 85 | 77 |
| rua Doutor Sidónio Pais | Ativo | €750,000 | €3,000 | 34.0% | 75 | 73 |
| Odivelas · 25f6c9 | Ativo | €565,000 | €3,767 | 17.1% | 78 | 68 |
| rua Gama Pinto nas Colinas do Cruzeiro | Ativo | €590,000 | €3,576 | 21.3% | 75 | 75 |
| rua João de Deus, 3 | Ativo | €520,000 | €4,127 | 9.2% | 75 | 78 |
| Mediana | €577,500 | €3,672 | 19.2% | 75 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo O apartamento de 3 quartos em Lumiar está listado a €950,000, representando apenas 1.3% acima do seu valor justo de €938,056, o que reflete uma modesta atratividade para investidores de arrendamento a longo prazo. No entanto, com um rendimento bruto de apenas 2.5%, o baixo retorno combinado com a avaliação sobrevalorizada torna este investimento menos apelativo. Arrendamento familiar Embora Lumiar ofereça um ambiente seguro com boas comodidades, o preço atual de €950,000 sugere que a propriedade está sobrevalorizada ao considerar o seu valor justo de €938,056. O potencial de arrendamento para famílias pode ser razoável, ainda assim, o rendimento bruto de 2.5% não justifica o preço elevado. Comprar e manter Investir no apartamento de Lumiar a €950,000, apesar do seu valor justo de €938,056, posiciona-o como um ativo sobrevalorizado para uma estratégia de comprar e manter. O potencial de valorização pode ser limitado pelo seu baixo rendimento de 2.5%, levantando preocupações sobre a lucratividade a longo prazo deste investimento.
Riscos
[Risco de rotatividade de inquilinos] Com uma pontuação de estabilidade dos inquilinos de 70/100, existe um risco elevado de rotatividade, o que pode afetar a renda de aluguel consistente devido a vagas e ao custo de substituição de inquilinos.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 022 940 €
- Capital próprio necessário
- 262 940 €
- Prestação mensal
- 3328 €
- Rentabilidade bruta
- 2,3 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -2483 €
- Preço950 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões57 000 €
- Imposto do Selo (escritura)7600 €
- Imposto do Selo (crédito)4560 €
- Escritura, registo e banco3780 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 1.3% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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