Apartamento em Bonfim
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Apartamento T2 com 74 m² em Bonfim, Porto, à venda por 350 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 201 276 €, 29,8% abaixo do preço pedido. A análise de 12 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Com vista de cidade. Características visíveis nas fotografias: máquina de lavar loiça, lareira e soalho de madeira.
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Visão geral
Apartamento T2 com 1 casas de banho de 74 m², certificado energético E. Localizado em rua da Constituição, 56, freguesia de Bonfim, concelho de Porto, distrito de Porto. Destaque: O apartamento conta com uma cozinha grande e uma marquise que aumenta a luz natural, complementado por um terraço privado adequado para relaxamento ao ar livre no vibrante bairro do Bonfim.
Resumo financeiro
A avaliação. O preço de venda de €350,000 está significativamente acima do valor justo de €201,276, resultando numa avaliação sobrevalorizada de €148,724 (42,5%). Esta discrepância levanta preocupações sobre potenciais retornos do investimento.
Avaliação
Valor justo estimado em €201,276 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €350,000 situa-se €148,724 (42.5%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €350,000 face à base da zona de rua da Constituição, 56 de €247,826 (€3,349/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 73/100 (Condição 70 · Materiais 75 · Dimensões das divisões 76). Condição abaixo da média reduz o valor justo face a um imóvel base renovado.
Pontuação do bairro 80/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 75 · Económico 80 · Qualidade dos inquilinos 85). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua da Constituição, 56
Base da zona €247,826 + condição -€2,775 + localização +€21,863 = valor justo estimado de €201,276 (€2,720/m²), uma diferença de €148,724 (42.5%) face ao preço pedido de €350,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua da Constituição, 56 | Imóvel em análise | €350,000 | €4,730 | — | 70 | 80 |
| rua de Cedofeita | Ativo | €328,729 | €6,202 | 31.1% | 75 | 74 |
| avenida da República, 376 | Ativo | €275,000 | €5,500 | 16.3% | 74 | 76 |
| praça da Alegria, 62 | Ativo | €267,500 | €4,693 | 0.8% | 75 | 74 |
| rua do Almada | Ativo | €338,000 | €6,500 | 37.4% | 76 | 71 |
| Mediana | €301,865 | €5,851 | 23.7% | 75 | 74 |
Tese de investimento
Arrendamento de longo prazo A propriedade em Bonfim, Porto está atualmente sobrevalorizada a €350,000 em comparação com o valor justo de €201,276, apresentando uma diferença significativa de 42,5%. Com um rendimento bruto de apenas 3,7% e uma pontuação de condição de 73/100, o potencial de rentabilidade para arrendamentos de longo prazo é reduzido. Comprar e manter Investir nesta propriedade como uma estratégia de comprar e manter não é aconselhável devido à sua condição de sobrevalorizada, já que o preço de compra excede significativamente o valor justo. Embora o bairro tenha uma pontuação atrativa de 80/100, o alto preço de entrada limita as perspectivas de valorização futura. Arrendamento familiar O apartamento T2 está atualmente sobrevalorizado, o que afeta negativamente a sua adequação como investimento para arrendamento familiar, dado o preço de lista de €350,000 em comparação com um valor justo de €201,276. Embora as comodidades e escolas na área suburbana sejam notáveis, o rendimento de apenas 3,7% não justifica o elevado investimento inicial. Não é ideal para: Arrendamento de férias de curta duração, Mercado de luxo, Alojamento estudantil
Riscos
Impacto de uma recessão económica Uma queda significativa na estabilidade económica, descendo de uma pontuação de 80 para abaixo do limiar de 70, poderia afetar negativamente a retenção de inquilinos e o valor total da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 385 348 €
- Capital próprio necessário
- 105 348 €
- Prestação mensal
- 1226 €
- Rentabilidade bruta
- 3,4 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -664 €
- Preço350 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões15 300 €
- Imposto do Selo (escritura)2800 €
- Imposto do Selo (crédito)1680 €
- Escritura, registo e banco2340 €
- Obras13 228 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- 📊O anúncio está 42.5% acima do valor justo.
Os pedidos de visita e de contacto são enviados diretamente ao agente ou particular que publicou o anúncio. A Private Markets não atua como intermediária na compra ou venda.
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