Moradia em Alcantarilha e Pêra
Este anúncio inclui pontuação de condição por IA, inteligência de bairro e dados de avaliação de mercado — dando-lhe uma visão completa antes de visitar. Compare rentabilidade, preço por metro quadrado e força da localização com o mercado português para avaliar se este imóvel se adequa à sua estratégia de investimento.
Moradia T4 com 266 m² em Alcantarilha e Pêra, Silves, à venda por 1 370 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 579 465 €, 36,6% abaixo do preço pedido.
Visão geral
Moradia T4 com 6 casas de banho de 266 m², construído em 1951, certificado energético E. Localizado em rua Camilo Castelo Branco, 52, freguesia de Alcantarilha e Pêra, concelho de Silves, distrito de Faro. Esta propriedade apresenta um exclusivo rooftop panorâmico com vistas para o mar, áreas de lounge elegantes e uma kitchenette, ideal para entretenimento ou para desfrutar de sunsets algarvios.
Resumo financeiro
The valuation. O preço de venda de €1,370,000 está consideravelmente acima do valor justo de €579,465, representando uma diferença de €790,535 (57,7%). Esta propriedade está claramente sobrevalorizada no mercado atual.
Avaliação
Valor justo estimado em €579,465 a partir da base da zona, ajustado pela condição e localização. O preço pedido de €1,370,000 situa-se €790,535 (57.7%) acima — sobreavaliado face ao valor justo.
Preço pedido de €1,370,000 face à base da zona de rua Camilo Castelo Branco, 52 de €770,602 (€2,897/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
Índice de condição por IA 84/100 (Condição 85 · Materiais 86 · Dimensões das divisões 82). Acabamentos acima da média elevam o valor justo face a um imóvel base que necessita de obras.
Pontuação do bairro 76/100 (Mercado habitacional 80 · Serviços 80 · Económico 75 · Qualidade dos inquilinos 70). Boas comodidades e dinamismo do mercado habitacional sustentam um prémio sobre a base.
rua Camilo Castelo Branco, 52
Base da zona €770,602 + condição +€33,250 + localização +€51,455 = valor justo estimado de €579,465 (€2,178/m²), uma diferença de €790,535 (57.7%) face ao preço pedido de €1,370,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| rua Camilo Castelo Branco, 52 | Imóvel em análise | €1,370,000 | €5,150 | — | 85 | 76 |
| Alcantarilha e Pêra · 4b97ce | Ativo | €318,000 | €2,650 | 48.5% | 72 | 70 |
| Alcantarilha e Pêra · 023947 | Ativo | €1,290,000 | €3,225 | 37.4% | 82 | 71 |
| Armação de Pêra · 6d54d1 | Ativo | €398,000 | €5,686 | 10.4% | 78 | 71 |
| Alcantarilha e Pêra · 00198e | Ativo | €920,000 | €5,750 | 11.6% | 70 | 71 |
| Mediana | €659,000 | €4,456 | 13.5% | 75 | 71 |
Tese de investimento
Arrendamento de férias a curto prazo A propriedade está sobrevalorizada a €1,370,000 em comparação com o seu valor justo de €579,465, representando uma diferença significativa de 57.7%. Com um rendimento bruto de apenas 2.1%, este investimento pode não corresponder às expectativas de lucro típicas para arrendamentos de férias a curto prazo numa área turística competitiva. Arrendamento a longo prazo Com um preço de venda de €1,370,000, a propriedade não consegue justificar o seu valor em comparação com o preço de mercado justo de €579,465, indicando uma sobrevalorização de 57.7%. O rendimento bruto de 2.1% sugere que o potencial de arrendamento a longo prazo pode não proporcionar o retorno financeiro necessário para um investimento sólido. Arrendamento familiar Com uma avaliação atual de €1,370,000 refletindo um prémio de 57.7% sobre o valor justo de €579,465, esta propriedade está sobrevalorizada para o mercado de arrendamentos familiares. O rendimento bruto de 2.1% sinaliza que pode não atrair famílias que procuram acomodação adequada a longo prazo a um preço competitivo.
Riscos
Risco de rotatividade de inquilinos A pontuação de estabilidade de inquilinos de 70/100 sugere uma probabilidade moderada de rotatividade de inquilinos, o que pode impactar a consistência da receita de aluguer e o fluxo de caixa da propriedade.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 1 495 074 €
- Capital próprio necessário
- 399 074 €
- Prestação mensal
- 4800 €
- Rentabilidade bruta
- 1,9 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -4046 €
- Preço1 370 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões102 750 €
- Imposto do Selo (escritura)10 960 €
- Imposto do Selo (crédito)6576 €
- Escritura, registo e banco4788 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ⚠Anúncio em várias agências (3 fontes) limita a margem de negociação.
- 👤A pontuação de inquilinos (70) é a dimensão mais fraca do bairro.
- 📊O anúncio está 57.7% acima do valor justo.
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