Duplex em Santa Maria Maior
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Duplex T3 com 80 m² em Santa Maria Maior, Lisbon, à venda por 440 000 €. A nossa avaliação estima um valor justo de 449 296 €, em linha com o preço pedido. A análise de 50 fotografias classifica o estado de conservação como C3 (bom) e os acabamentos como Q3 (acima da média). Estilo tradicional português, com vista de cidade, jardim e piscina. Características visíveis nas fotografias: varanda, máquina de lavar loiça e roupeiros embutidos.
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Visão geral
Duplex T3 com 2 casas de banho de 77 m², construído em 1951, certificado energético E. Localizado em beco do Carrasco, freguesia de Santa Maria Maior, concelho de Lisbon, distrito de Lisbon. Características Notáveis: Este duplex oferece a vantagem única de ter duas áreas de estar independentes com cozinhas e casas de banho separadas, ideal para habitação multigeracional ou oportunidades de aluguer.
Resumo financeiro
The valuation. O preço pedido de €450,000 está significativamente inflacionado em comparação com o valor justo de €84,948, mostrando uma sobrevalorização de €365,052 (81,1%). Esta propriedade não é um investimento adequado devido ao seu estado de sobrevalorização.
Avaliação
Valor justo estimado em €449,296 a partir de 6 imóveis comparáveis na zona. O preço pedido de €440,000 situa-se €9,296 (2.1%) abaixo — o potencial de valorização face ao valor justo.
Preço pedido de €440,000 face à base da zona de beco do Carrasco de €430,791 (€5,385/m²) para um imóvel de condição mediana deste tamanho — a diferença antes dos ajustes de qualidade.
O índice de condição por IA 68/100 está abaixo da média da freguesia, reduzindo o valor justo face a um imóvel de condição típica.
Imóveis recentes nas proximidades têm preços acima da média da freguesia — um prémio hiperlocal distinto da base da freguesia.
Diferença base de €430,791, ajustada pela condição e microlocalização, resulta num valor justo estimado de €449,296 (€5,616/m²), uma diferença de €9,296 (2.1%) face ao preço pedido de €440,000.
Vendas comparáveis
| Referência | Estado | Preço | €/m² | vs imóvel | Estado de conservação | Localização |
|---|---|---|---|---|---|---|
| beco do Carrasco | Imóvel em análise | €440,000 | €5,500 | — | 65 | 82 |
| avenida da Liberdade | Ativo | €720,000 | €6,000 | 9.1% | — | — |
| avenida Almirante Reis, 134 | Ativo | €458,000 | €5,326 | 3.2% | 68 | 81 |
| avenida Almirante Reis | Ativo | €458,000 | €5,388 | 2.0% | 67 | 90 |
| Santo António · 7e153f | Ativo | €689,000 | €8,301 | 50.9% | 70 | — |
| Mediana | €573,500 | €5,694 | 3.5% | 68 | 86 |
Tese de investimento
Arrendamento a longo prazo A propriedade está sobrevalorizada, com uma diferença significativa de 81,1% em relação ao valor justo, tornando os retornos de arrendamento a longo prazo menos atraentes apesar de um rendimento bruto de 4%. Numa área de alta procura, isso pode resultar em períodos prolongados de vacância, pois os inquilinos procuram um melhor valor. Comprar e manter Embora a área tenha boa conectividade e amenidades, o rendimento bruto de 4% da propriedade pode não justificar seu estado de sobrevalorização, especialmente dada a discrepância de 81,1% em relação ao valor justo. Os investidores podem descobrir que manter esta propriedade pode levar a retornos decrescentes em relação ao preço de compra ao longo do tempo. Mercado de luxo Apesar da localização numa vizinhança desejável avaliada em 82/100, a diferença de valor justo da propriedade indica que está avaliada para o mercado de luxo sem o correspondente valor. A atual precificação pode desestimular compradores exigentes que esperam padrões mais elevados no mercado imobiliário de alto padrão.
Riscos
Risco de recessão económica Com uma pontuação de estabilidade económica de 90/100, embora alta, existe um risco de potenciais recessões que possam afetar a procura de inquilinos, exigindo um monitoramento mais atento das tendências do mercado.
Faça as contas
- Custo total de compra
- 491 313 €
- Capital próprio necessário
- 139 313 €
- Prestação mensal
- 1542 €
- Rentabilidade bruta
- 3,8 %
- Saldo mensal (ano 1)
- -701 €
- Preço440 000 €
- IMT — imposto municipal sobre transmissões22 500 €
- Imposto do Selo (escritura)3520 €
- Imposto do Selo (crédito)2112 €
- Escritura, registo e banco2556 €
- Obras20 625 €
Valores após impostos, calculados com as regras de: Lei em vigor. São uma estimativa e não constituem aconselhamento fiscal. Confirme com o seu contabilista antes de decidir.
Comunidade
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- ℹSem ressalvas relevantes — comparáveis locais, bem ajustados e com dados completos.
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